La promesse unilatérale de vente devant la Cour de cassation (2016–2026)

La promesse unilatérale de vente est connue pour une controverse : le promettant qui se rétracte avant la levée de l’option peut-il être contraint de vendre ? Pendant près de trente ans, la Cour de cassation a répondu par la négative (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, n° 91-10.199 ; Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-12.875). L’article 1124 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, a posé la règle inverse pour les promesses conclues à compter du 1er octobre 2016 : la révocation pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter « n’empêche pas la formation du contrat promis ». Restait le sort des promesses antérieures.

Ce rapport repose sur la lecture intégrale de 56 arrêts rendus de 2016 à 2026 dont les motifs contiennent l’expression « promesse unilatérale de vente ». L’indemnité d’immobilisation, étudiée à partir d’une série complémentaire de 52 arrêts, fait l’objet d’une section distincte. Quarante-huit statuent sur la promesse elle-même ; les huit autres ne l’évoquent qu’incidemment.

Lue dans son ensemble, la série corrige la perspective. La rétractation du promettant n’occupe que cinq arrêts, mais quatre d’entre eux sont publiés et ils font système. Le contentieux courant est ailleurs : la levée de l’option et la caducité, l’enregistrement, la qualification de l’acte, le sort de la commission de l’agent immobilier. Et il se joue pour l’essentiel hors de l’article 1124 : un seul arrêt applique ce texte pour trancher un litige.

Répartition des 48 arrêts qui statuent sur la promesse, selon la question principale tranchée.

Sur ces 48 arrêts, 26 prononcent un rejet et 21 une cassation, totale ou partielle ; le dernier est un refus de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité.

2019 : le texte nouveau est à l’abri. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité visant l’article 1124, alinéa 2, la troisième chambre civile refuse de la transmettre : le promettant « donne son consentement à un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire », de sorte que la formation du contrat malgré la révocation ne porte atteinte ni à la liberté contractuelle ni au droit de propriété (Cass. 3e civ., 17 oct. 2019, n° 19-40.028).

2021 : le droit ancien est aligné. Par un arrêt du 23 juin 2021 (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554), qui ne figure pas dans la série étudiée, la troisième chambre civile abandonne sa jurisprudence pour les promesses antérieures à la réforme. La série en contient la première reprise : « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire » (Cass. 3e civ., 20 oct. 2021, n° 20-18.514). La cour d’appel qui avait refusé la réalisation forcée d’une promesse de 2011 est censurée.

2023 : la chambre commerciale suit. Elle le dit en termes de revirement : « il apparaît nécessaire, compte tenu de l’évolution du droit des obligations, de modifier la jurisprudence de la Cour pour juger, désormais, à l’instar de la troisième chambre civile », que le promettant « ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire » (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399). L’arrêt, rendu à propos d’une promesse de cession d’actions de 2012, écarte en outre le grief tiré du droit au procès équitable et du droit au respect des biens. La cession forcée ordonnée sur renvoi est ensuite approuvée (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.902).

2024 : la conséquence sur le prix. Appliquée à une promesse de 1971, la règle conduit à censurer le refus du transfert de propriété ; et puisque la promesse contient déjà le consentement du vendeur, la vileté du prix « s’apprécie, à la différence de l’action en rescision pour lésion ouverte dans les conditions prévues par les articles 1674 et suivants du code civil, à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option » (Cass. 3e civ., 21 nov. 2024, n° 21-12.661).

2025 : la première application du texte. Pour une promesse du 21 novembre 2016, la cour d’appel avait raisonné sur l’ancien article 1134 et déclaré la promesse caduque ; la cassation est prononcée au visa de l’article 1124, alinéa 2 (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 24-13.774).

Hormis le refus de transmission de 2019, ces arrêts aboutissent au même résultat par deux voies : la jurisprudence pour les promesses antérieures au 1er octobre 2016, le texte pour les autres. Les arrêts rendus sous l’empire du droit antérieur réservent la stipulation contraire. La troisième chambre civile a précisé la portée du revirement : il ne régit que l’engagement du promettant, et ne fait pas obstacle à ce que celui-ci obtienne à son tour l’exécution forcée de la vente contre le bénéficiaire qui a levé l’option, l’acte authentique n’étant qu’« une simple modalité d’exécution de la vente » (Cass. 3e civ., 22 juin 2023, n° 22-12.794).

Huit arrêts portent sur la levée de l’option, quatre sur les conditions suspensives, trois sur l’indemnité d’immobilisation. Ils dessinent la contrepartie du revirement : si le promettant est définitivement engagé, le bénéficiaire ne l’est pas, et n’acquiert rien tant qu’il n’a pas régulièrement opté.

Le bénéficiaire est libre. Il « était libre de ne pas lever l’option » et ne peut être condamné à indemniser le promettant des suites de la non-conclusion de la vente (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 15-26.419). Près de dix ans plus tard, la même chambre approuve la cour d’appel d’avoir énoncé qu’il a « la faculté, même lorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). L’agent immobilier n’a donc pas droit à des honoraires sur la seule promesse, qui « ne comportait pas l’engagement du bénéficiaire d’acquérir » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2023, n° 21-25.521).

Mais il doit opter dans les formes. Le transfert de propriété « ne pouvait se réaliser qu’avec la levée de l’option » et non par le simple maintien dans les lieux (Cass. 3e civ., 26 oct. 2017, n° 16-24.117) ; la levée suppose une manifestation de volonté adressée au promettant (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-20.628) ; lorsque la promesse la subordonne au paiement du prix, le défaut de paiement exclut la vente (Cass. 3e civ., 1er févr. 2024, n° 22-21.956) et rend fautive la publication de la promesse par le bénéficiaire (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 24-10.376). Celui qui n’a pas opté « n’avait acquis aucun droit sur ce bien » (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-22.198). L’appréciation de la régularité de la levée relève des juges du fond (Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, n° 15-25.949).

Le temps. La promesse sans terme n’engage pas pour autant à perpétuité : les juges du fond peuvent souverainement déduire de la commune intention des parties qu’un délai raisonnable était imparti pour opter, et tenir pour caduque la promesse de cession de parts sociales dont l’option est levée plus de onze ans après la date à laquelle elle pouvait l’être (Cass. com., 27 janv. 2021, n° 18-22.492). La condition suspensive de prêt non réalisée à la date convenue emporte caducité de plein droit, et le solde de l’indemnité d’immobilisation n’est pas dû (Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n° 22-10.797). La clause de caducité stipulée « si bon semble au promettant » suppose en revanche que celui-ci s’en prévale ; à défaut, la promesse continue de lier les parties, et la clause d’indemnité d’immobilisation ne peut être écartée pour ce motif (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 24-10.609).

L’indemnité d’immobilisation nourrit un contentieux propre, plus abondant que celui de la rétractation. Cinquante-deux décisions rendues de 2016 à 2026 emploient l’expression dans leurs motifs ; avec un arrêt publié du 11 juillet 2024 lu en complément, quarante-quatre arrêts statuent sur l’indemnité. Trente-six émanent de la troisième chambre civile ; vingt-quatre prononcent un rejet et vingt une cassation. Plusieurs concernent une promesse synallagmatique dans laquelle la somme versée par l’acquéreur porte ce nom.

Sa nature. L’indemnité stipulée dans une promesse unilatérale n’est pas une clause pénale : la troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir retenu que, « ne sanctionnant pas une inexécution contractuelle mais représentant le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires, celle-ci, qui ne constituait pas une clause pénale, ne pouvait être réduite par le juge » (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-23.378), dans la ligne de Cass. 1re civ., 5 déc. 1995, n° 93-19.874. La première chambre civile énonce de même que, dans une vente sous condition suspensive de prêt, « la stipulation d’une indemnité d’immobilisation qui n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation ne constitue pas une clause pénale » (Cass. 1re civ., 6 oct. 2021, n° 19-15.035). Le nom ne suffit pourtant pas : dans une promesse synallagmatique, la Cour laisse les juges du fond analyser en clause pénale la stipulation ainsi qualifiée qui sanctionne le refus d’acquérir alors que les conditions sont réalisées (Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, n° 18-24.105), dans le prolongement de Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989, qui avait censuré une cour d’appel pour avoir refusé de voir une clause pénale dans la stipulation qui, « fût-elle improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation, avait pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence ».

Son sort dépend des diligences du bénéficiaire. C’est la question de vingt-deux arrêts ; les rejets, au nombre de douze, recourent le plus souvent à une formule de contrôle léger (« a pu en déduire »).

• L’indemnité reste au promettant lorsque le bénéficiaire a fait défaillir la condition : promoteur qui dépose une demande de prêt vouée à l’échec (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-11.657), bénéficiaire qui n’établit pas avoir déposé la demande de permis de construire dans le délai convenu (Cass. 3e civ., 7 nov. 2019, n° 18-17.267 ; Cass. 3e civ., 21 déc. 2023, n° 22-16.627, où la condition est réputée accomplie), versements révocables qui ne valent ni paiement du prix ni levée de l’option (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-13.941).
• Elle est restituée lorsque la condition défaille sans son fait : demandes de prêt conformes à la promesse, des prévisions financières trop optimistes ne valant pas empêchement (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-21.763) ; accord de principe de la banque resté sans suite par la carence de celle-ci (Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-17.848) ; déclaration d’intention d’aliéner inexacte, restée sans rectification (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 16-28.357).
• La conformité de la demande de prêt aux stipulations de la promesse est appréciée dans deux arrêts, de 2024 et de 2026. La cour d’appel a pu tenir pour conforme une demande de 80 000 euros au taux de 2 %, donné comme susceptible d’« amélioration », quand la promesse stipulait un maximum de 100 000 euros au taux maximum de 2,20 % (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-12.043) ; en revanche, la cour d’appel qui constate que la bénéficiaire a sollicité deux prêts « à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat », soit 1,30 % pour un taux maximum stipulé de 1,75 %, ne peut tenir ses demandes pour conformes (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137).

Trois arrêts de 2026 statuent au visa de l’article 1304-3 du Code civil, selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-19.710 ; Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-16.745 ; Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137) : le juge doit rechercher si les demandes de prêt n’étaient pas, en toute hypothèse, vouées à l’échec, ou si le dossier déposé répondait à ce que demandait l’administration.

La preuve et la lettre des clauses. La preuve de la réalisation de la condition incombe au promettant qui réclame l’indemnité, qu’il s’agisse de la purge d’un droit de préemption (Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-20.967) ou d’un état hypothécaire (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-20.046). Les clauses s’appliquent telles qu’elles sont écrites : pas d’acquisition de la somme séquestrée sans la sommation stipulée (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-10.119) ; pas d’indemnité lorsque la promesse l’exclut si la non-réalisation est imputable au promettant (Cass. 3e civ., 21 déc. 2023, n° 22-21.355) ; restitution encore possible, une fois expiré le délai de justification, si le bénéficiaire établit avoir accompli les démarches nécessaires et que la condition n’a pas défailli de son fait (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 24-12.981).

La prescription. L’action du bénéficiaire en restitution de l’indemnité se prescrit par cinq ans à compter du jour où il a su ou aurait dû savoir que l’obligation de restituer était devenue exigible, « et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter » : est prescrite la demande formée plus de cinq ans après la défaillance de la condition de prêt, qui rend l’indemnité immédiatement remboursable (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.058, publié). L’action du promettant en paiement obéit au même délai, qu’une reconnaissance faite à titre de concession lors d’une tentative de transaction, subordonnée à l’accord du promettant, n’interrompt pas (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-17.353). L’action en restitution est « purement personnelle et mobilière », ce qui la fait relever, entre commerçants, de la juridiction commerciale (Cass. 2e civ., 13 oct. 2016, n° 15-24.482).

Le notaire. Il doit prévoir, dans une promesse synallagmatique autorisant l’entrée anticipée de l’acquéreur dans les lieux, le paiement de l’indemnité dès la signature (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 19-10.329) et attirer l’attention du bénéficiaire sur le risque de la devoir lorsqu’aucune condition ne couvre l’aléa dont celui-ci l’a informé (Cass. 1re civ., 29 mai 2024, n° 23-15.327).

L’article 1589-2 du Code civil frappe de nullité la promesse unilatérale de vente d’un immeuble ou d’un fonds de commerce qui n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de son acceptation. La qualification de l’acte commande donc sa validité, et neuf arrêts s’y rapportent.

L’intitulé ne lie pas le juge. Un acte intitulé promesse synallagmatique est une promesse unilatérale, nulle faute d’enregistrement, lorsque le bénéficiaire peut renoncer à acquérir en perdant seulement ses acomptes alors que le promettant ne peut renoncer à vendre (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-18.670). À l’inverse, l’engagement ferme de vendre à un acquéreur qui s’oblige lui-même à payer, sans droit d’option, vaut vente (Cass. 3e civ., 30 avr. 2025, n° 23-20.353).

La promesse insérée dans un autre contrat. Elle n’échappe à l’enregistrement que si un « lien de dépendance » unit les obligations réciproques des parties. La chambre commerciale l’exige à deux reprises dans la même affaire de location-gérance (Cass. com., 2 févr. 2016, n° 14-24.299 ; Cass. com., 16 oct. 2019, n° 18-14.678), et la troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir retenu qu’en l’absence d’un tel lien, la promesse contenue dans un bail « n’avait pas perdu son individualité et était demeurée unilatérale » (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-26.983). L’avenant qui modifie le prix est lui-même soumis à la formalité (Cass. 3e civ., 6 avr. 2022, n° 20-17.672).

Promesse unilatérale et pacte de préférence. Le pacte est violé dès que le promettant consent à un tiers une promesse unilatérale pendant sa durée, même si l’option n’est levée qu’après son terme : il « implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien » (Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, n° 17-23.321).

Les tiers. « La levée de l’option d’une promesse unilatérale de vente ne constitue pas un acte soumis à publicité » foncière (Cass. 3e civ., 16 janv. 2020, n° 19-11.497) ; faute de publication, la vente est inopposable au second acquéreur qui a publié le premier (Cass. 3e civ., 15 mars 2018, n° 17-10.882).

Droits sociaux. La chambre commerciale traite la promesse de cession de titres comme un instrument contractuel autonome du pacte social. L’évaluation à dire d’expert de l’article 1843-4 du Code civil est, sauf stipulation contraire, « sans application » au rachat résultant d’une promesse unilatérale librement consentie par un associé (Cass. com., 14 nov. 2018, n° 17-15.828) ; une clause statutaire d’exclusion ne prive pas l’associé de la faculté de promettre la cession de ses actions sous condition suspensive (Cass. com., 21 juin 2023, n° 21-25.952) ; la promesse de cession à prix convenu n’est pas léonine (Cass. com., 21 juin 2023, n° 21-21.875).

Préemption. Le titulaire du droit de préemption, substitué à l’acquéreur, doit la commission de l’agent immobilier lorsque la promesse unilatérale « énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l’option » : le motif est identique dans Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226 et Cass. 3e civ., 19 déc. 2024, n° 23-12.985.

Bail commercial et foncier rural. Le bailleur peut conclure une promesse unilatérale sous la condition suspensive du droit de préférence du preneur sans invalider l’offre notifiée à celui-ci (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799). Lorsqu’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural, bénéficiaire avec faculté de substitution, a levé l’option avant de se substituer un acquéreur, l’annulation de la substitution « n’a pas pour effet de rendre caduque la promesse » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-14.152).

• Cass. 3e civ., 20 oct. 2021, n° 20-18.514 — Arrêt publié. Première reprise, dans la série, du revirement du 23 juin 2021 : la rétractation du promettant ne fait pas obstacle à la réalisation forcée d’une promesse antérieure à la réforme. Cassation partielle au profit du bénéficiaire.
• Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399 — Arrêt publié. La chambre commerciale modifie sa jurisprudence et s’aligne sur la troisième chambre civile, pour une promesse de cession d’actions. Cassation partielle au profit de la bénéficiaire.
• Cass. 3e civ., 21 nov. 2024, n° 21-12.661 — Arrêt publié. Promesse de 1971 : exécution forcée possible ; la vileté du prix s’apprécie à la date de la promesse. Cassation partielle au profit du bénéficiaire.
• Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 24-13.774 — Première application de l’article 1124, alinéa 2, à une promesse postérieure au 1er octobre 2016. Cassation partielle au profit de la bénéficiaire.
• Cass. 3e civ., 17 oct. 2019, n° 19-40.028 — Refus de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité visant l’article 1124, alinéa 2.
• Cass. 3e civ., 22 juin 2023, n° 22-12.794 — La levée de l’option rend la vente parfaite ; le promettant peut en demander l’exécution forcée contre le bénéficiaire. Cassation partielle au profit du promettant.
• Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 15-26.419 — Le bénéficiaire, libre de ne pas lever l’option, ne répond pas des conséquences de la non-conclusion de la vente. Cassation partielle à son profit.
• Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, n° 17-23.321 — Le pacte de préférence est violé dès la promesse unilatérale consentie à un tiers pendant sa durée. Cassation au profit de la bénéficiaire du pacte.
• Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-18.670 — Un acte intitulé promesse synallagmatique est requalifié en promesse unilatérale, nulle faute d’enregistrement. Rejet du pourvoi du promettant.
• Cass. 3e civ., 16 janv. 2020, n° 19-11.497 — La levée de l’option n’est pas un acte soumis à publicité foncière. Rejet du pourvoi de la société substituée au bénéficiaire.

• H. Barbier, « La jurisprudence “Consorts Cruz” est morte, vive la clause “Consorts Cruz” ! », RTD civ. 2021, n° 3, p. 630 — notice HAL.
• Ph. Théry, « Le revirement pour le passé ou l’art d’effacer les traces… », RTD civ. 2021, n° 4, p. 934 — notice HAL.
• Ch.-É. Bucher, « Promesse unilatérale de vente : la troisième Chambre civile rétracte sa jurisprudence Consorts Cruz », Gaz. Pal. 2021, n° 30, p. 22 — notice HAL.
• H. Barbier, « L’irrévocabilité de la promesse unilatérale de vente est conforme à la Constitution ! », RTD civ. 2020, n° 4, p. 851 — notice HAL.
• P.-Y. Gautier, « Le prix devenu dérisoire dans une promesse de vente vieille de quarante-cinq ans, ou comment l’avant-contrat doit être distingué du contrat définitif », RTD civ. 2025, n° 1, p. 106 — notice HAL.
• B. Fages, « Le vent des promesses », RTD civ. 2011, n° 3, p. 532 — notice HAL.