La garantie d’éviction devant la Cour de cassation (2016–2026)

« Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre […] » : l’article 1626 du Code civil couvre à la fois l’éviction qui vient d’un tiers et celle qui vient du vendeur lui-même. La seconde est d’ordre public (art. 1628) ; la première se prête aux aménagements conventionnels (art. 1627).

Ce rapport repose sur la lecture intégrale de 22 arrêts rendus de 2016 à 2026 dont les motifs contiennent l’expression « garantie d’éviction ». Vingt statuent sur la garantie ou sur l’action qui la met en œuvre.

Si peu nombreux soient-ils, ces arrêts se répartissent en deux contentieux qui ne se ressemblent pas. Devant la troisième chambre civile, la garantie reste celle du Code : un immeuble, un droit revendiqué par un tiers ou une servitude non déclarée, la restitution du prix. Devant la chambre commerciale, elle est devenue l’instrument d’une interdiction de concurrence pesant sur celui qui cède une société ou un fonds, que la Cour a entrepris, depuis 2021, de borner par un contrôle de proportionnalité. Ce second usage, étranger à la lettre du texte, concentre les énoncés de principe sur le fait personnel du vendeur. Dans la vente d’immeuble, c’est la garantie des charges non déclarées de l’article 1638 qui a reçu, en 2023 et 2025, deux arrêts publiés : sept arrêts, dont six lus en complément, lui sont consacrés.

Répartition des 20 arrêts qui statuent sur la garantie d’éviction.

Par contrat : dix ventes d’immeuble, cinq cessions de droits sociaux, deux cessions de fonds de commerce, une vente de bois sur pied, une vente de marchandises, une cession de droits d’auteur. Quatorze arrêts prononcent une cassation, totale ou partielle, et six un rejet.

La règle. De la garantie du fait personnel, la chambre commerciale tire une interdiction de concurrence qui ne doit rien à une clause : « la garantie légale d’éviction entraîne, pour le cédant des parts d’une société, l’interdiction de se rétablir si ce rétablissement est de nature à empêcher l’acquéreur de ces parts de poursuivre l’activité économique de la société cédée et de réaliser l’objet social » (Cass. com., 16 nov. 2022, n° 21-15.193). L’empêchement se recherche au niveau de la société cédée, non de l’activité du groupe qui l’a acquise. La garantie est due dès la cession, même si le cédant conserve des fonctions dans la société (Cass. com., 8 mars 2016, n° 14-21.921), et elle subsiste lorsque la clause conventionnelle de non-concurrence ne peut plus jouer : le juge doit alors rechercher si l’ancien gérant de la société venderesse du fonds n’a pas détourné la clientèle par personne interposée (Cass. com., 26 janv. 2022, n° 20-16.212).

La limite. Par un arrêt publié, rendu au visa de l’article 1626 du Code civil et des principes de la liberté du commerce et de l’industrie et de la liberté d’entreprendre, la chambre commerciale subordonne cette interdiction à un contrôle de proportionnalité : ces libertés ne peuvent être restreintes par l’effet de la garantie d’éviction qu’« à la condition que l’interdiction pour le vendeur de se rétablir soit proportionnée aux intérêts légitimes à protéger » (Cass. com., 10 nov. 2021, n° 21-11.975). Les fondateurs d’une société de logiciels, rétablis plus de trois ans après la cession, obtiennent la cassation de l’arrêt qui les avait condamnés. Dans la même affaire, la Cour approuve ensuite la cour d’appel de renvoi d’avoir retenu que l’interdiction « doit être délimitée quant à l’activité interdite et quant au cadre spatio-temporel dans lequel cette activité est interdite, cette délimitation s’appréciant in concreto, au regard de l’activité et du marché concernés » (Cass. com., 6 nov. 2024, n° 23-11.008).

Les deux arrêts de cette affaire sont les seuls de la série à discuter la durée de l’interdiction. Un arrêt publié postérieur, rendu dans l’affaire déjà jugée le 16 novembre 2022 et resté hors de la série parce que ses motifs parlent de « garantie légale d’éviction », précise le seuil de la garantie : elle ne joue que si les sociétés cédées se sont trouvées dans l’impossibilité de poursuivre leur activité économique et de réaliser leur objet social (Cass. com., 11 mars 2026, n° 24-17.205).

Ce que la Cour ne dit pas. Saisie d’une clause interdisant à la famille cédante, sans limite de temps ni d’espace, tout usage de son nom pour des produits ou services concurrents de l’activité cédée, que la cour d’appel avait qualifiée de clause de garantie d’éviction, la chambre commerciale casse sur le seul terrain du mandat : le pouvoir général donné au mandataire n’emportait pas celui de consentir une telle limitation, qui est un acte de disposition (Cass. com., 10 juill. 2018, n° 16-23.694).

Un trouble de droit, antérieur à la vente, ignoré de l’acquéreur. La troisième chambre civile énonce que « la garantie d’éviction du fait d’un tiers est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur » (Cass. 3e civ., 24 mai 2018, n° 17-12.760) : le risque connu et accepté reste à l’acquéreur. La garantie suppose qu’un droit soit revendiqué sur le bien ; l’impossibilité matérielle d’user d’un emplacement n’en est pas une (Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° 14-24.682).

Sans attendre l’éviction effective. La deuxième chambre civile juge que la découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers « constitue un trouble actuel obligeant, de ce seul fait, le vendeur à en garantir l’acquéreur, avant même qu’intervienne un jugement le constatant » ; l’acquéreur peut demander, à titre de dommages-intérêts, la somme versée par transaction pour éviter l’éviction (Cass. 2e civ., 4 juin 2020, n° 18-22.930). Dans le même esprit, la cession d’un droit au bail qui n’est en réalité qu’un sous-bail consenti par un emphytéote ouvre la garantie du cédant sans dépossession préalable (Cass. 3e civ., 10 oct. 2019, n° 18-16.063).

Les charges non déclarées. La garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente, que l’article 1638 rattache à la garantie d’éviction, fait l’objet de la section suivante.

Le fait personnel du vendeur. Les héritiers du vendeur d’une terre vendue en 1898, installés sur celle-ci depuis des décennies et dont la prescription acquisitive est écartée faute de possession utile, sont tenus de la garantie d’éviction envers les ayants droit de l’acquéreur : ils doivent être expulsés (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.796), dans la ligne de Cass. 3e civ., 13 juill. 2010, n° 09-13.472. Encore faut-il, pour imputer une éviction au vendeur, alléguer un trouble de droit dont la cause est antérieure à la vente (Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-16.506).

Qui peut l’invoquer. L’acquéreur de marchandises dont seule la filiale est poursuivie en contrefaçon à l’étranger ne peut l’invoquer (Cass. com., 8 avr. 2021, n° 19-25.305) ; et le cessionnaire de droits d’auteur qui a exploité l’œuvre en connaissant la cession antérieure consentie à un tiers n’est pas fondé à rechercher la garantie des cédantes (Cass. com., 7 mars 2018, n° 16-18.060).

Dans la vente d’immeuble, la garantie porte aussi sur la charge découverte après l’acquisition : une canalisation, un réseau, un passage. Sept arrêts, dont l’un appartient à la série principale, ont été lus sur l’article 1638 du Code civil ; dans six d’entre eux, rendus dans cinq affaires, la charge est un réseau d’eaux usées, un système d’assainissement ou une conduite d’eau.

Une application de l’article 1626. Par deux arrêts publiés, la troisième chambre civile énonce que l’article 1638 « est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-13.179 ; Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.636).

L’indemnité ne dépend pas de l’importance de la charge. Le texte ouvre la résiliation lorsque les servitudes sont « de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit » ; la Cour en déduit que cette importance « ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente », indemnisation que le juge apprécie selon l’existence et l’importance du préjudice (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-13.179). Encore faut-il un préjudice : la Cour laisse aux juges du fond le soin de constater qu’il n’en est justifié aucun pour des réseaux d’électricité et de téléphone pourtant occultes (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-14.596).

Il faut une clause expresse pour l’écarter. « À défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente » : la clause par laquelle l’acquéreur prend le bien en l’état, sans recours pour vices apparents ou cachés, est « propre à l’état du bien » et n’exclut pas cette garantie (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.636, au visa des articles 1638 et 1627).

Le caractère non apparent. Il relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, dans les deux sens : des canalisations signalées par un regard et des vannes visibles sont apparentes (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-14.596) ; la seule présence de regards ne suffit pas à révéler une conduite publique d’eau potable (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.599). Dans le même arrêt, la Cour admet que la cour d’appel a pu déduire de la mention de cette conduite dans un document annexé à l’acte, hors du paragraphe consacré aux servitudes, qu’elle n’établissait pas l’information de l’acquéreur.

Le notaire ne répond qu’en cas de défaillance du vendeur. La première puis la troisième chambre civile jugent, dans les mêmes termes, que « l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable » : la responsabilité du notaire qui a omis la servitude ne peut être engagée qu’en cas de défaillance du vendeur (Cass. 1re civ., 15 mai 2024, n° 23-12.493 ; Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.599). La solution rejoint celle retenue pour la restitution du prix après éviction.

La frontière avec le vice caché. Les deux arrêts de la série ne la fixent pas. Le juge ne peut opposer d’office aux acquéreurs l’application exclusive de l’article 1638 pour écarter la garantie des vices cachés sans les inviter à s’en expliquer (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-21.715) ; dans la même affaire, la Cour rejette ensuite le pourvoi du vendeur condamné sur le fondement du vice caché, en relevant que la cour d’appel ne s’était pas fondée sur l’existence d’une servitude non apparente (Cass. 3e civ., 27 mai 2021, n° 19-25.542).

L’article 1630 ouvre à l’acquéreur évincé la restitution du prix et des dommages-intérêts. Deux arrêts de 2019 règlent la question du recours du vendeur contre le tiers dont la faute a concouru à l’éviction.

• Cass. 3e civ., 14 févr. 2019, n° 17-27.156 : « la restitution du prix de vente auquel le vendeur est condamné en application de la garantie d’éviction ne constitue pas pour celui-ci un préjudice indemnisable ouvrant droit à garantie ». La venderesse de bois sur pied ne peut se faire garantir par l’acquéreur des parcelles qui a lui-même coupé les arbres.
• Cass. 1re civ., 24 oct. 2019, n° 18-18.307 : même règle pour la restitution d’une partie du prix, que le vendeur ne peut reporter sur les notaires, « hormis dans l’hypothèse de l’insolvabilité du débiteur de cette restitution ».

Trois autres arrêts sont de pure procédure et rappellent que la garantie d’éviction doit avoir été demandée et débattue : le juge saisi d’une action en revendication et d’une action en garantie d’éviction ne peut les traiter comme une action en délivrance (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-21.011) ; celui qui, saisi sur la garantie des vices cachés, relève d’office la garantie d’éviction doit inviter les parties à s’en expliquer (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-11.470) ; et le moyen qui situe pour la première fois devant la Cour de cassation le fait générateur de la créance de garantie est irrecevable comme nouveau (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.256).

• P.-Y. Gautier, « D’un extrême à l’autre : de perpétuelle, la garantie d’éviction devient “à bref délai” », RTD civ. 2022, n° 1, p. 153 — notice HAL.
• E. Lamazerolles, « Garantie d’éviction du cédant de parts sociales ou d’actions : instauration d’un contrôle de proportionnalité », D. 2022, n° 37, p. 1875 — notice HAL.
• J. Moury, « Précisions sur le jeu de la garantie d’éviction due par le cédant d’actions », RTD com. 2022, n° 1, p. 95 — notice HAL.
• Th. Massart, « Introduction d’une règle de proportionnalité dans la garantie d’éviction du vendeur de droits sociaux », Gaz. Pal. 2022, n° 9 — notice HAL.
• A. Lecourt, « Cession de titres sociaux et garantie légale d’éviction : une décision sévère pour le cessionnaire », RTD com. 2026, n° 2, p. 436 — notice HAL.