La garantie des vices cachés devant la Cour de cassation (2016–2025)

La garantie des vices cachés tient en quelques articles du Code civil, presque tous inchangés depuis 1804 (art. 1641 à 1649). Le contentieux qu’elle nourrit devant la Cour de cassation porte pourtant moins sur la définition du vice que sur ce que les textes ne disent pas : la nature du délai de deux ans de l’article 1648, la date au-delà de laquelle le vendeur est définitivement à l’abri, le sort des recours le long d’une chaîne de ventes, la portée de la présomption qui pèse sur le vendeur professionnel.

Ce rapport repose sur la lecture intégrale de 110 arrêts rendus de 2016 à 2025 dans lesquels la Cour de cassation emploie elle-même l’expression « vices cachés » dans ses motifs. Quatre-vingt-neuf tranchent une question relative à la garantie ; les vingt et un autres ne la mentionnent qu’en passant (formule empruntée à la Cour de justice sur les produits défectueux, comparaison dans un arrêt de responsabilité notariale, moyen irrecevable).

Lue arrêt par arrêt, cette série montre ce qu’une décision isolée ne laisse pas voir : une règle de délai énoncée en sens opposés par des chambres différentes pendant cinq ans, puis fixée par une chambre mixte dont la formule est reprise par toutes les formations ; et, à côté de cette séquence, un contentieux immobilier de la clause de non-garantie où la Cour contrôle moins la qualification du vice que la qualité du vendeur.

Répartition des 89 arrêts qui statuent sur la garantie, selon la question principale tranchée et la formation.

Deux blocs dominent. Le temps de l’action (délai et recours en chaîne) occupe 26 arrêts et mobilise toutes les formations. La clause de non-garantie est, à une exception près, l’affaire de la troisième chambre civile : c’est le contentieux de la vente d’immeuble entre particuliers.

Sur ces 89 arrêts, 50 prononcent une cassation, totale ou partielle, et 39 un rejet.

L’article 1648 enferme l’action dans « un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Il ne dit ni si ce délai est de prescription ou de forclusion, ni s’il existe une date au-delà de laquelle la découverte du vice n’ouvre plus aucune action. Les arrêts lus se laissent ordonner en trois temps.

Premier temps : le délai de la vente initiale. La première chambre civile et la chambre commerciale ajoutent au délai de deux ans celui de l’article L. 110-4 du code de commerce, compté à partir de la vente d’origine.

• Cass. 1re civ., 6 juin 2018, n° 17-17.438 : la Cour approuve la cour d’appel, statuant en référé, d’avoir retenu que ce délai « courait à compter de la vente initiale », de sorte que l’action dirigée contre le fabricant d’un véhicule revendu d’occasion était irrecevable ; l’action récursoire ne peut « offrir à l’acquéreur final plus de droits que ceux détenus par le vendeur intermédiaire ».
• Cass. com., 16 janv. 2019, n° 17-21.477 : l’action, « même si elle doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, est aussi enfermée dans le délai de prescription prévu par l’article L. 110-4 du code de commerce, qui court à compter de la vente initiale ». L’entrepreneur assigné par son client perd ainsi son recours contre le fournisseur et le fabricant.

Deuxième temps : la troisième chambre civile s’écarte.

• Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-21.439 : le point de départ du délai de droit commun se confondant désormais avec la découverte du vice, l’action doit « être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente », par application de l’article 2232 du Code civil. L’acquéreur d’un immeuble, déclaré prescrit cinq ans après la vente, obtient la cassation.
• Cass. 3e civ., 16 févr. 2022, n° 20-19.047 : pour le constructeur qui se retourne contre son fournisseur, le délai de deux ans a pour point de départ « la date de sa propre assignation », et le délai du code de commerce « est suspendu jusqu’à ce que sa responsabilité ait été recherchée ».
• Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-18.218 : synthèse des deux propositions, l’action devant être formée dans les deux ans de la découverte du vice « ou, en matière d’action récursoire, à compter de l’assignation, sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter de la vente initiale ».
• Dans le même temps, la même chambre qualifie le délai de deux ans de délai de forclusion, « qui n’est pas susceptible de suspension » (Cass. 3e civ., 5 janv. 2022, n° 20-22.670) : l’acquéreur qui a laissé passer plus de deux ans pendant l’expertise est forclos.

Troisième temps : la chambre mixte du 21 juillet 2023. Quatre arrêts rendus le même jour fixent la règle.

• Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-15.809 : « le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription » ; il peut donc être suspendu pendant la mesure d’expertise ordonnée avant tout procès.
• Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-17.789 (action de l’acquéreur final contre le fabricant), Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-19.936 et Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 20-10.763 (recours du vendeur intermédiaire et du constructeur) : les délais de l’article 2224 du Code civil et de l’article L. 110-4 du code de commerce « ne peuvent plus être analysés en des délais-butoirs spéciaux » ; l’action doit être formée dans les deux ans de la découverte du vice ou, pour l’action récursoire, de l’assignation, « sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie ».

Depuis : la reprise à l’identique. La formule de la chambre mixte se retrouve, à de légères variantes de rédaction près, devant la chambre commerciale (Cass. com., 17 janv. 2024, n° 21-23.909 ; Cass. com., 19 mars 2025, n° 22-24.761), la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-11.475) et la première chambre civile, qui la transpose au délai d’un an applicable à la vente de navire (Cass. 1re civ., 25 sept. 2024, n° 23-15.925). La même chambre reprend aussi l’autre solution de la chambre mixte, le délai biennal étant « un délai de prescription susceptible de suspension », pour casser un arrêt ayant déclaré l’acquéreur forclos (Cass. 1re civ., 28 févr. 2024, n° 22-19.921).

Le point de départ, lui, n’a pas varié : la découverte du vice s’entend de sa connaissance « dans toute son ampleur et ses conséquences » (Cass. 1re civ., 5 avr. 2018, n° 17-15.345), et non de l’apparition des premières pannes.

Quatorze arrêts statuent sur les rapports entre maillons d’une chaîne de ventes. Trois règles s’en dégagent.

Le recours court de l’assignation, non de la connaissance du vice. Après la chambre mixte, la troisième chambre civile précise que le recours du constructeur ou de son assureur contre le fournisseur, lorsque le maître de l’ouvrage a été indemnisé à l’amiable, court « à compter de l’assignation en responsabilité qui lui a été délivrée, ou, à défaut, à compter de l’exécution de son obligation à réparation » (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-18.781). Avant elle, la même chambre avait étendu la solution à chaque maillon : le vendeur recherché par le constructeur ne peut, lui non plus, agir contre son propre vendeur avant d’avoir été assigné (Cass. 3e civ., 8 févr. 2023, n° 21-20.271).

L’action suit la chose. Le sous-acquéreur, à qui l’action a été transmise avec la chose, peut obtenir du vendeur initial la restitution de tout ou partie du prix « quel que soit le prix de la cession » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.746). La chambre commerciale puis la première chambre civile en déduisent, par une formule commune, que la garantie « accompagne, en tant qu’accessoire, la chose vendue » : contre le vendeur d’origine, la connaissance du vice s’apprécie à la date de la première vente, dans la personne du premier acquéreur ; celle du sous-acquéreur est indifférente (Cass. com., 16 oct. 2024, n° 23-13.318), et le premier acquéreur professionnel est présumé avoir connu le vice (Cass. 1re civ., 3 sept. 2025, n° 24-11.383), ce qui profite cette fois au vendeur d’origine.

Le fabricant garde ses défenses. Appelé en garantie pour la totalité des condamnations, il peut opposer des moyens propres à limiter sa garantie, que le juge doit examiner (Cass. 1re civ., 6 janv. 2021, n° 19-18.588) ; l’action de l’acquéreur final étant de nature contractuelle, il peut lui opposer la clause limitative convenue avec le vendeur intermédiaire (Cass. 1re civ., 27 nov. 2019, n° 18-18.402). Le revendeur de matériaux identiques, à même de déceler le défaut, n’a pas de recours contre son fournisseur (Cass. com., 5 févr. 2020, n° 18-21.689), et celui qui connaissait le vice lors de la revente voit son recours réduit de moitié (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-20.216).

La garantie ne remonte pas, en revanche, hors de la vente : dans leurs rapports directs, elle « n’est pas ouverte au maître de l’ouvrage contre l’entrepreneur » (Cass. com., 29 juin 2022, n° 19-20.647), et le mandataire du vendeur n’y est pas tenu (Cass. 1re civ., 8 mars 2023, n° 21-17.827).

L’article 1643 autorise le vendeur qui ignorait le vice à stipuler « qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Dix-sept arrêts portent sur cette clause ou sur la connaissance du vice par le vendeur ; douze émanent de la troisième chambre civile.

Le vendeur profane. La clause joue tant que l’acquéreur ne prouve pas que le vendeur connaissait le vice : présence de termites (Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 15-20.497), travaux d’embellissement qui manifestent « tout au plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré » (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-18.279), toxicité d’un produit de traitement (Cass. 3e civ., 16 mai 2019, n° 18-13.703). La Cour s’en remet ici à l’appréciation des juges du fond sur la connaissance du vice par le vendeur et se borne à contrôler la déduction qu’ils en tirent. Elle censure en revanche le juge qui applique la clause au seul motif que le vendeur n’est pas un professionnel, sans rechercher s’il connaissait le défaut (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-13.335), comme celui qui l’écarte alors qu’il a constaté que les vendeurs étaient profanes (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-19.084). Le vendeur qui connaissait le vice reste tenu « nonobstant cette clause » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-23.977).

Le vendeur assimilé au professionnel. La formule, placée en tête des arrêts de cassation depuis 2022, est stable : « le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ». La troisième chambre civile y assimile :

• le gérant d’une société de marchand de biens vendant un bien de son patrimoine personnel (Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, n° 15-16.414) ;
• le dernier exploitant du garage vendu, qui « ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux » (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-18.087) ;
• le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux, « réputé connaître les vices affectant l’immeuble, y compris le sol » (Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-21.143), peu important le changement des associés de la société venderesse (Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-15.536) ;
• le cas échéant, la société civile immobilière qui a acheté une maison pour la revendre après travaux : le juge ne peut appliquer la clause au motif qu’elle n’est pas une professionnelle du bâtiment sans rechercher si elle n’est pas un professionnel de l’immobilier au sens de la clause de l’acte (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 23-16.314).

Une présomption irréfragable. Tirée de l’article 1645, la présomption de connaissance du vice oblige le vendeur professionnel « à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.308). La chambre commerciale la juge compatible avec le droit au procès équitable et applicable même lorsque l’acheteur est lui-même un professionnel (Cass. com., 5 juill. 2023, n° 22-11.621), mais exige que le juge recherche si le vendeur « se livrait de façon habituelle à la vente » des biens en cause (Cass. com., 17 janv. 2024, n° 21-23.909). Entre professionnels de même spécialité, la clause retrouve son efficacité, sauf preuve d’une connaissance effective du vice (Cass. 1re civ., 27 nov. 2019, n° 18-18.402). L’efficacité de la clause entre professionnels de même spécialité avait déjà été admise par Cass. com., 3 févr. 1998, n° 95-18.602.

Ce qu’est un vice. La Cour refuse d’ajouter au texte : un phénomène naturel et extérieur à la chose peut constituer un vice, l’exclure revenant à ajouter « à la loi une restriction qu’elle ne comporte pas » (Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-13.286) ; la casse spontanée de verres due à un défaut intrinsèque est un vice même si le risque est connu de la profession et statistiquement faible (Cass. 3e civ., 16 janv. 2020, n° 18-24.948) ; l’usage attendu d’un produit d’entrée de gamme n’autorise pas un décollement des semelles deux mois après la mise en vente (Cass. com., 17 juin 2020, n° 19-10.207). À l’inverse, un simple défaut de confort n’en est pas un (Cass. 1re civ., 1er juill. 2020, n° 19-11.119), et le défaut situé en un lieu accessible que l’acquéreur a visité est apparent (Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 17-11.627). La garantie s’applique à la vente d’un fonds de commerce (Cass. com., 14 févr. 2018, n° 16-24.555) et à la cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique, qui « demeure néanmoins un contrat de droit privé » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-18.031).

Vice caché et délivrance conforme. La troisième chambre civile trace la ligne avec constance : le défaut qui rend la chose impropre à son usage relève de la garantie, non de l’obligation de délivrance. « L’inconstructibilité d’un terrain constitue non pas un défaut de conformité mais un vice caché » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-17.972 ; dans le même sens Cass. 3e civ., 30 sept. 2021, n° 20-15.354 et Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-11.708). L’acquéreur qui n’a invoqué que la délivrance est débouté. Les défauts esthétiques, à l’inverse, sont un défaut de conformité auquel le délai de l’article 1648 ne peut être opposé (Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° 15-12.447).

Vice caché et produits défectueux. Le régime des produits défectueux laisse subsister la garantie des vices cachés, qui repose sur un fondement différent (Cass. 1re civ., 17 mars 2016, n° 13-18.876 ; Cass. 1re civ., 11 juill. 2018, n° 17-20.154). Le juge qui écarte le vendeur au titre du premier, ou s’abstient de statuer sur sa garantie, doit donc rechercher s’il n’est pas tenu au titre de la seconde (Cass. 1re civ., 11 janv. 2017, n° 16-11.726 ; Cass. 2e civ., 13 juin 2019, n° 17-29.034), et le producteur peut devoir l’un pour le dommage causé à d’autres biens, l’autre pour l’atteinte au produit lui-même (Cass. 1re civ., 19 avr. 2023, n° 21-23.726).

Vice caché et garantie de conformité du code de la consommation. Aucun principe de non-cumul : « le choix d’invoquer la garantie des vices cachés ne prive pas l’acquéreur de la possibilité d’invoquer la garantie de conformité prévue par le code de la consommation » (Cass. 1re civ., 1er juill. 2020, n° 19-11.119).

L’action indemnitaire est autonome. L’action en réparation du préjudice causé par le vice « est distincte de l’action rédhibitoire et peut être engagée de manière autonome » (Cass. 1re civ., 22 juin 2017, n° 16-22.250), dans le prolongement de Cass. 1re civ., 26 sept. 2012, n° 11-22.399. L’acquéreur qui conserve un immeuble à démolir peut ainsi obtenir du vendeur de mauvaise foi le coût de la démolition et de la reconstruction (Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, n° 19-10.176). Celui qui a accepté la remise en état ne peut plus exercer l’action en garantie, mais reste recevable à demander l’indemnisation du préjudice subi (Cass. 1re civ., 14 déc. 2022, n° 21-20.809) ; et la réparation effectuée par un tiers laisse subsister l’action estimatoire (Cass. 3e civ., 8 févr. 2023, n° 22-10.743). Les dommages-intérêts supposent la connaissance du vice par chacun des covendeurs condamnés (Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 21-10.746) ; le vendeur qui l’ignorait reste tenu de la garantie elle-même (Cass. 1re civ., 16 févr. 2022, n° 19-23.985).

La réduction du prix. Elle se mesure à ce qui replace l’acquéreur dans la situation où il se serait trouvé en l’absence de vice (Cass. 3e civ., 18 oct. 2018, n° 17-23.024) ; le vendeur ne peut s’y opposer en renvoyant l’acquéreur vers le constructeur (Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 20-14.762).

La preuve. Huit arrêts, dont six de rejet, portent sur la preuve du vice. Une règle de procédure y revient : l’expertise réalisée à la demande d’une seule partie ne peut, à elle seule, établir le vice (Cass. 1re civ., 26 juin 2019, n° 18-12.226 ; Cass. com., 5 oct. 2022, n° 20-18.709), mais elle peut y contribuer avec d’autres éléments soumis à la discussion des parties (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 23-10.831 ; Cass. 1re civ., 14 sept. 2022, n° 21-14.813).

• Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-15.809 — Chambre mixte. Le délai de deux ans de l’article 1648 est un délai de prescription, que l’expertise ordonnée avant tout procès suspend. Le moyen du vendeur sur la recevabilité est rejeté ; la cassation porte sur un autre chef.
• Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-17.789 — Chambre mixte. L’action de l’acquéreur final contre le fabricant n’est bornée que par le délai de vingt ans de l’article 2232, compté de la vente conclue par celui dont la garantie est recherchée. Rejet du pourvoi du fabricant.
• Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 20-10.763 — Chambre mixte. Même règle pour le recours du constructeur contre le fournisseur et le fabricant, appliquée à une vente commerciale antérieure à la réforme de la prescription de 2008. Cassation au profit du constructeur.
• Cass. com., 16 janv. 2019, n° 17-21.477 — État antérieur du droit devant la chambre commerciale : l’action est aussi enfermée dans le délai du code de commerce, compté de la vente initiale. Cassation au profit du fournisseur et du fabricant.
• Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-21.439 — La troisième chambre civile retient le seul délai de vingt ans à compter de la vente. Cassation au profit de l’acquéreur d’un immeuble.
• Cass. com., 5 juill. 2023, n° 22-11.621 — La présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel est irréfragable, compatible avec le droit au procès équitable et applicable même au profit d’un acheteur professionnel.
• Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-15.536 — Le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices est assimilé au professionnel et ne peut invoquer la clause de non-garantie. Cassation au profit de l’acquéreur.
• Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-17.972 — L’inconstructibilité d’un terrain est un vice caché, non un défaut de conformité : la demande fondée sur la seule délivrance est rejetée.
• Cass. com., 16 oct. 2024, n° 23-13.318 — La garantie accompagne la chose : contre le vendeur d’origine, la connaissance du vice par le sous-acquéreur est indifférente. Cassation au profit du sous-acquéreur.
• Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, n° 19-10.176 — L’acquéreur qui conserve l’immeuble obtient du vendeur de mauvaise foi le coût de la démolition et de la reconstruction. Rejet du pourvoi du vendeur.

• P.-Y. Gautier, « Enfin, la consécration du délai-butoir dans la garantie des vices cachés : où la simplicité supplante les inutiles complexités », RTD civ. 2023, p. 914 — notice HAL.
• F. Rouvière, « La saga des délais en matière de vices cachés et le droit prétorien », RTD civ. 2024, p. 270 — notice HAL.
• C. Chabas-Laquièze, « De la nature du délai biennal de la garantie des vices cachés et de ses conséquences », Bulletin juridique des assurances 2023, n° 89 — notice HAL.
• J.-S. Borghetti, « Le feuilleton du délai butoir en matière de garantie des vices cachés », D. 2022, p. 260 — notice HAL.
• N. Dissaux, « Le délai butoir de l’action en garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-21.439) », JCP E 2022, n° 12, p. 45 — notice HAL.
• S. Gerry-Vernières, « Présomption irréfragable de connaissance du vice caché par le vendeur professionnel : pas d’atteinte disproportionnée au droit au procès équitable », Gaz. Pal. 2023, n° 29, p. 10 — notice HAL.