Visas et chapeaux en baux commerciaux (2016–2026)

Sur la période, 175 arrêts de la cohorte sont cassés au visa d’une disposition du code de commerce — c’est-à-dire du statut des baux commerciaux lui-même. Le relevé article par article donne le classement suivant. Un même arrêt portant fréquemment plusieurs visas, le total des lignes excède le nombre d’arrêts.

Deux enseignements se dégagent de ce tableau.

Le premier tient à la place qu’y occupe la mécanique du renouvellement. Les quatre premières lignes — demande de renouvellement, clause résolutoire, indemnité d’éviction, maintien dans les lieux — relèvent toutes de la sortie ou de la reconduction du bail, et non de la fixation du prix. Le contentieux du loyer, qui occupe une place centrale dans la doctrine, ne vient qu’ensuite : L. 145-33 et L. 145-34 réunissent à eux deux 27 visas, soit autant que le seul article L. 145-10.

Le second tient à ce que le tableau ne contient pas. L’article L. 145-40-2, issu de la loi du 18 juin 2014 et consacré à la répartition des charges, des impôts et des travaux, compte moins de cinq arrêts au visa sur l’ensemble de la période — et moins de cinq arrêts où la Cour le mentionne dans ses motifs. Douze ans après son entrée en vigueur, ce texte n’a pas encore engendré de jurisprudence de cassation nourrie. Il en va de même de l’article L. 145-38 sur la révision triennale et de l’article L. 145-47 sur la despécialisation partielle.

Hors statut, l’article 1719 du code civil, qui met à la charge du bailleur l’obligation de délivrance, fonde à lui seul 52 cassations dans la cohorte — davantage que n’importe quel article du code de commerce. Le droit commun du louage demeure ainsi, en volume, la première source de censures en matière de baux commerciaux.

Le nombre de visas mesure la production normative d’un texte ; il ne mesure pas sa stabilité. Un article peut fonder beaucoup de censures simplement parce qu’il alimente beaucoup de procès. Pour apprécier la stabilité, il faut rapporter les cassations à l’ensemble des arrêts où le texte est en cause — qu’il soit invoqué par le demandeur au pourvoi ou repris par la Cour.

Le relevé ci-dessous porte sur les sept années complètes 2016 à 2022, soit 1 893 arrêts dont 651 de cassation. Ce cadrage est retenu parce que les volumes annuels y sont comparables entre eux, ce qui n’est plus le cas sur les années les plus récentes.

Le contentieux du loyer se distingue du reste. Les deux textes qui le gouvernent — la valeur locative de l’article L. 145-33 et le plafonnement de l’article L. 145-34 — sont les seuls à se situer sous la moyenne de la cohorte, respectivement de trois et de cinq points. Sept arrêts sur dix où le plafonnement est discuté se soldent par un rejet du pourvoi. Sur la période, la règle du plafonnement et ses exceptions apparaissent ainsi comme la zone la mieux stabilisée de la matière, celle où les cours d’appel se voient le moins souvent désavouées.

L’indemnité d’éviction, la clause résolutoire et l’obligation de délivrance se tiennent à l’inverse au niveau de la cohorte ou légèrement au-dessus. Les écarts entre ces trois textes sont d’un point : ils ne se distinguent pas les uns des autres.

Un second indicateur complète la lecture. Sur l’ensemble de la période couverte, l’article 1719 du code civil compte 52 arrêts cassés à son visa pour 261 arrêts où il est en cause : une fois sur cinq, le texte ne fait pas que figurer au dossier, il porte la censure. Aucun article du statut n’atteint ce rapport — l’article L. 145-41, le mieux placé, se situe autour d’une fois sur huit. Dans les arrêts où l’obligation de délivrance est en cause, la censure prononcée à son visa est ainsi proportionnellement plus fréquente que pour tout article du statut.

Combien de fois par an la troisième chambre civile casse-t-elle au visa d’un texte du statut des baux commerciaux ? Le décompte, rapporté à l’activité totale de la chambre, donne la mesure de la production normative de chaque année sur cette matière.

Le rythme est régulier : entre 2017 et 2022, la chambre casse au visa du statut douze à quatorze fois pour mille arrêts rendus, sans tendance marquée sur six années consécutives.

Deux années s’écartent de ce régime.

2023 constitue un pic net : 29 cassations au visa du statut, soit 20,6 pour mille — le niveau le plus élevé de la période, près du double de l’année précédente. Cette année concentre plusieurs des énoncés de principe reproduits plus loin, notamment sur l’étendue de l’obligation de délivrance et sur la portée du dernier alinéa de l’article L. 145-34.

2025 marque à l’inverse le point bas, à 8,8 pour mille. L’année 2026, incomplète à la date de ce rapport, n’est pas reportée au tableau.

Le décompte brut de cassations au visa suit par ailleurs une pente descendante depuis 2016 ; mais l’activité de la chambre elle-même se contracte sur la même période, de 1 778 à 1 252 arrêts annuels. C’est pourquoi le rapport pour mille, et non le décompte brut, donne ici la lecture juste.