L’assurance dommages-ouvrage devant la Cour de cassation (2016–2026)

Quiconque fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance garantissant, « en dehors de toute recherche des responsabilités », le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale (art. L. 242-1 du code des assurances). L’assurance dommages-ouvrage préfinance ; l’assureur se retourne ensuite contre les constructeurs. Le texte enferme l’instruction du sinistre dans des délais brefs, 60 jours pour prendre position sur la garantie et 90 pour offrir une indemnité, que précisent les clauses types.

Ce rapport repose sur la lecture intégrale de 140 décisions rendues de 2016 à 2026 dont les motifs contiennent l’expression « dommages-ouvrage ». Parmi elles, 77 statuent sur l’assurance elle-même ou sur le recours de l’assureur ; dans les 63 autres, l’assureur dommages-ouvrage n’est qu’une partie au procès de construction.

Quatre constats ressortent de la série.

• Des sanctions lourdes, mais limitatives. L’assureur qui laisse passer le délai de 60 jours ne peut plus contester le principe de sa garantie, ni opposer la prescription biennale ; celui qui accepte sa garantie ne peut plus discuter le caractère décennal des désordres. La troisième chambre civile juge en revanche, de 2017 à 2026, que ces sanctions sont les seules : elles ne s’étendent ni aux dommages immatériels ni à la responsabilité contractuelle de droit commun.
• Une obligation de résultat sur le préfinancement. L’assureur doit financer une réparation « efficace et pérenne » et, si les désordres réapparaissent, prouver que son intervention y est étrangère. Sept arrêts portent sur cette obligation.
• Un recours fragile. Seize arrêts portent sur le recours de l’assureur et sur la subrogation : ce recours suppose un paiement, ne donne pas plus de droits que n’en avait l’assuré, et se perd lorsque l’assuré a laissé expirer le délai décennal.
• Un contentieux où l’assureur obtient plus souvent gain de cause que l’assuré. Dans les 53 arrêts où sa garantie est recherchée, l’assureur dommages-ouvrage obtient gain de cause 30 fois, l’assuré ou le bénéficiaire 18 fois ; trois arrêts sont partagés et deux ne les départagent pas.

Les 77 arrêts se répartissent ainsi.

Ce que l’assureur perd en laissant passer les délais.

• Le silence gardé pendant 60 jours « emportait obtention de la garantie » et, à l’expiration du délai de 105 jours, l’assuré peut réclamer les sommes nécessaires à la réparation intégrale, selon sa propre évaluation (Cass. 1re civ., 9 juin 2017, n° 16-19.067).
• L’assureur « est tenu de répondre dans le délai de soixante jours à toute déclaration de sinistre, y compris lorsqu’il estime que les désordres sont identiques à ceux précédemment dénoncés » ; à défaut, il ne peut plus opposer la prescription biennale acquise à la date de la seconde déclaration (Cass. 3e civ., 30 sept. 2021, n° 20-18.883, publié au Rapport).
• Après 90 jours, il « ne peut plus contester […] la définition des travaux propres à remédier aux dommages déclarés et dont il a offert l’indemnisation », ni réclamer la restitution d’indemnités que l’assuré a affectées aux réparations (Cass. 3e civ., 16 févr. 2022, n° 20-22.618, publié).
• S’il a accepté sa garantie dans les 60 jours, il « ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres » et doit verser le complément nécessaire au financement des travaux (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-16.055, publié).

Ce que la sanction ne couvre pas.

• Elle est « limitée à l’objet assuré par les stipulations contractuelles » (Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° 14-25.150, publié) et aux seuls désordres déclarés (Cass. 3e civ., 16 nov. 2017, n° 16-22.129) : l’assureur déchu du droit de contester sa garantie ne doit que les « dépenses nécessaires à la réparation des dommages résultant du sinistre déclaré » (Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-18.540, publié).
• Elle est « inapplicable aux dommages immatériels qui ne relèvent pas des garanties d’assurance obligatoires » (Cass. 3e civ., 19 janv. 2017, n° 15-26.441).
• La troisième chambre civile approuve en 2017 une cour d’appel d’avoir retenu que la sanction « était limitative » et « ne se conjuguait pas avec une cause de responsabilité » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-21.696, publié). La Cour l’énonce elle-même en termes généraux, en reprenant une solution de 2004 : « l’article L. 242-1 du code des assurances fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage à ses obligations » (Cass. 3e civ., 17 oct. 2019, n° 18-11.103 ; Cass. 3e civ., 19 janv. 2022, n° 20-17.697). En 2026, la Cour approuve le rejet d’une action en responsabilité contractuelle de droit commun fondée sur un refus de garantie mal instruit (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.463, publié).

Des délais qui obligent aussi l’assuré. Les dispositions de l’article L. 242-1 « interdisent à l’assuré de saisir une juridiction aux fins de désignation d’un expert avant l’expiration du délai de soixante jours » (Cass. 3e civ., 7 déc. 2023, n° 22-19.463). Un désordre constaté après la déclaration de sinistre n’entre pas dans l’indemnisation due au titre de celle-ci (Cass. 3e civ., 8 févr. 2023, n° 21-18.494).

La règle et la preuve. Depuis 2017, « il incombe à l’assureur dommages-ouvrage, tenu d’une obligation de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, de rapporter la preuve de l’absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage » (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-19.634, publié au Rapport ; Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 19-10.713). La Cour approuve l’arrêt qui retient qu’il incombait à l’assureur de « préfinancer une réparation efficace et pérenne des dommages déclarés afin de mettre un terme définitif aux désordres » (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-24.870).

La sanction. Elle relève ici de la responsabilité contractuelle, que les sanctions limitatives de l’article L. 242-1 n’excluent pas : la responsabilité de l’assureur peut être retenue lorsque les travaux préfinancés se sont révélés inefficaces (Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, n° 18-11.075), quelles que soient ses diligences (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-19.544). Un tiers au contrat peut invoquer ce manquement, à condition d’établir le lien de causalité avec son propre préjudice (Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n° 23-13.325).

La limite. Les frais de surveillance exposés pour poursuivre l’exploitation ne sont pas des mesures conservatoires garanties (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-19.544) ; les prestations supplémentaires d’agents de sécurité sur le chantier de reprise restent hors de la garantie obligatoire, qui ne couvre, au-delà des travaux de réparation, que « le paiement des travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires » (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-18.093).

Le critère. La garantie, « avant ou après réception, est due uniquement pour les dommages de la nature de ceux dont sont responsables de plein droit les constructeurs en application de l’article 1792 du code civil » (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-11.336, publié). Des défauts de conformité qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage n’en relèvent pas, même si la démolition est retenue pour y remédier (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-11.336, publié) ; une maison qui ne peut être réparée sans être démolie puis reconstruite en relève (Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 21-21.106, publié). Un risque sanitaire rend, en lui-même, l’ouvrage impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.608, publié).

Avant réception. La garantie ne joue que si, « après mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution », et pour les seuls désordres de nature décennale (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-17.499). La mise en demeure doit émaner du maître de l’ouvrage ou de son mandataire ; il « ne peut se dispenser de cette formalité que quand elle s’avère impossible ou inutile, notamment en cas de cessation de l’activité de l’entreprise ou de liquidation judiciaire emportant résiliation du contrat de louage d’ouvrage » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-21.382, publié).

Après réception. La garantie s’applique aux désordres de nature décennale apparus après une réception sans réserve (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.608, publié). Pour les désordres réservés à la réception, elle est due dès que l’entrepreneur mis en demeure ne les a pas repris (Cass. 3e civ., 1er avr. 2021, n° 19-16.179, publié), sans être « subordonnée à la résiliation du marché » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2022, n° 21-17.161).

Ce que la police ne couvre pas. Les préjudices subis par des tiers (Cass. 3e civ., 9 mars 2017, n° 16-10.313) ; les travaux que le maître de l’ouvrage s’est réservés (Cass. 3e civ., 8 févr. 2018, n° 16-28.166 ; Cass. 3e civ., 21 nov. 2024, n° 23-13.989) ; les désordres apparus après le délai décennal sans demande en justice dans ce délai (Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-22.370) ; une obligation de faire mise à la charge du garant de livraison (Cass. 3e civ., 8 févr. 2023, n° 21-16.914). Les dommages immatériels relèvent d’une garantie facultative, soumise aux stipulations de la police (Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.155).

Les bénéficiaires. Assurance de choses, la dommages-ouvrage suit l’immeuble : après la vente, « le syndicat des copropriétaires est le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage » et le maître de l’ouvrage vendeur est sans recours contre l’assureur, sauf subrogation (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-20.418). L’assuré doit établir qu’il a affecté l’indemnité aux réparations, l’assureur pouvant se faire restituer l’excédent (Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 14-19.804, publié), y compris par l’acquéreur à qui l’indemnité a été transférée (Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 19-24.060, publié).

L’action de l’assuré contre l’assureur dommages-ouvrage relève du délai de deux ans de l’article L. 114-1.

• Avant réception, le délai ne court pas de la connaissance des désordres : « c’est seulement lorsque, après mise en demeure, l’entreprise n’exécute pas ses obligations et que le contrat est résilié que la garantie de l’assureur dommages-ouvrage peut être recherchée » ; il court de cette résiliation, ou de la liquidation judiciaire qui en tient lieu (Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 19-12.281, publié au Rapport).
• L’information de l’assuré. L’assureur qui n’a pas rappelé dans la police les règles de la prescription « ne peut pas opposer la prescription biennale à son assuré » et « ne peut pas prétendre à l’application de la prescription de droit commun » (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 17-28.021, publié) ; le contrat qui ne précise pas les causes ordinaires d’interruption ne satisfait pas à cette exigence (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-16.468).
• L’interruption. L’assignation délivrée par l’assureur dommages-ouvrage aux constructeurs n’interrompt pas la prescription au profit du maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 17-28.021) ; l’assignation de l’assureur en sa seule qualité d’assureur dommages-ouvrage n’interrompt pas le délai de l’action dirigée contre lui en qualité d’assureur de responsabilité décennale (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-15.042, publié). L’action engagée plus de deux ans après le dépôt du rapport d’expertise est prescrite (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 20-13.993).

La subrogation suppose un paiement. L’article L. 121-12 subroge l’assureur qui a payé l’indemnité. Le juge doit rechercher si, au jour où il statue, l’assureur a indemnisé son assuré (Cass. 3e civ., 29 sept. 2016, n° 15-22.187). L’assignation en référé-expertise délivrée par l’assureur interrompt le délai décennal à l’égard des constructeurs, « bien qu’il n’ait pas eu, au moment de la délivrance de son assignation, la qualité de subrogé », dès lors qu’il a payé avant que le juge du fond ne statue (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 19-21.358). L’appel en garantie, distinct de la subrogation, ne suppose pas de paiement préalable (Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-18.540 ; Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-15.023).

L’étendue du recours. L’assureur qui a payé au titre de la garantie acquise par l’effet de la sanction est légalement subrogé, et son recours n’est pas limité à la responsabilité décennale du constructeur (Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, n° 15-22.961, publié ; Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-17.499). Il ne peut rechercher un sous-traitant que sur le terrain délictuel, en prouvant sa faute (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-10.691). Le subrogé n’a pas plus de droits que le subrogeant : un désordre apparent, couvert par une réception sans réserve, ne lui ouvre aucun recours (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.217, publié). Le coût d’un renforcement préalable nécessaire à la reprise du désordre décennal entre dans la subrogation (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-18.532).

L’exception de subrogation. L’assuré qui, par son retard, a privé l’assureur de son recours contre des constructeurs forclos perd sa garantie : la faculté de déclarer le sinistre dans les deux ans de sa révélation « ne les dispensait pas de respecter l’obligation de diligence que sanctionne l’article L. 121-12 du code des assurances » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2018, n° 17-10.010, publié ; dans le même sens, Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-18.518, publié). L’exception est écartée lorsque la perte du recours tient aux seuls délais d’instruction d’un sinistre déclaré avant l’expiration du délai décennal (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-13.410, publié). L’assureur qui refuse sa garantie n’a pas à rappeler à l’assuré, dans sa lettre de refus, sa position sur la subrogation (Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-17.433, publié).

Le recours des autres contre l’assureur dommages-ouvrage. Le garant de livraison subrogé dans les droits des maîtres de l’ouvrage « ne dispose pas à l’égard de cet assureur de plus de droits que n’en avaient les propres assurés de celui-ci » (Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 19-11.495).

Six arrêts concernent l’absence d’assurance dommages-ouvrage, sans que l’assureur soit en cause ; deux autres portent sur le coût de l’assurance des travaux de reprise.

• Le défaut de souscription par le maître de l’ouvrage « ne constituait ni une cause des désordres ni une faute exonératoire de la responsabilité de plein droit des locateurs d’ouvrage » (Cass. 3e civ., 19 sept. 2024, n° 22-24.808).
• Le maître de l’ouvrage qui n’a pas souscrit l’assurance destinée au préfinancement ne récupère pas sur les constructeurs les frais de l’emprunt contracté pour réparer (Cass. 3e civ., 29 sept. 2016, n° 15-21.869).
• Le préjudice né de l’absence d’assurance n’est qu’éventuel tant que l’immeuble n’est pas vendu et qu’aucun dommage décennal n’est apparu (Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.753, publié) ; la perte de chance imputée au syndic qui n’a pas souscrit l’assurance n’est pas certaine tant que l’action décennale est pendante (Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 17-27.367) ; l’acquéreur qui poursuit la résolution de la vente ne subit pas de préjudice de ce chef (Cass. 3e civ., 8 juill. 2021, n° 20-15.669, publié).
• Le coût de l’assurance dommages-ouvrage des travaux de reprise est un poste indemnisable (Cass. 3e civ., 4 févr. 2016, n° 14-11.878), que le défaut d’assurance des travaux d’origine n’exclut pas (Cass. 3e civ., 21 janv. 2021, n° 19-16.434).

• R. Bigot et A. Cayol, « Assurance dommages-ouvrage : obligation de répondre dans les 60 jours à toute déclaration de sinistre », Dalloz actualité 2021 — notice HAL.
• H. Hoepffner, « Délai de réponse de l’assureur dommages-ouvrage à une déclaration de sinistre : alignement des jurisprudences judiciaire et administrative », RDI 2022, n° 2, p. 113 — notice HAL.
• D. Noguéro, « Rappel de la charge de la preuve du préfinancement efficace en assurance dommages-ouvrage », RDI 2020, n° 6, p. 322 — notice HAL.
• M. Péron, « Engagements de l’assureur dommages-ouvrage et invocation d’un manquement contractuel par un tiers au contrat », Actu-Juridique.fr 2025 — notice HAL.
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