Le dépôt de garantie avant le plafond légal

Article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Légifrance) :

« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties. »

Le plafond s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi ; la transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur, aux mutations intervenant plus de trois mois après cette date ; le délai de restitution, aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient plus de trois mois après la même date (loi n° 2026-403, art. 62, II). Les décisions étudiées ici ont toutes été rendues sous l’empire du texte antérieur : elles décrivent l’état des pratiques avant le plafond.

Sommaire

• Ce que change la loi
• Les litiges où le dépôt est mentionné
• Le montant stipulé, en mois de loyer
• Le contentieux de la restitution
• Devant la Cour de cassation
• Six décisions commentées
• Débats doctrinaux
• Lectures
• Méthode

Jusqu’à la loi du 26 mai 2026, le statut ne plafonnait pas le dépôt de garantie : l’article L. 145-40 se bornait à faire produire intérêt aux sommes versées d’avance au-delà de deux termes de loyer. Le texte nouveau ajoute un plafond, l’étend aux autres sûretés et fixe un délai de restitution.

Trois points de lecture :

• Le champ du plafond. Il ne vise que les locaux destinés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal (article L. 145-32-1). Les autres baux commerciaux, bureaux notamment, restent sous la seule règle des deux termes.
• Les intérêts. L’article maintient en première phrase les intérêts au-delà de deux termes, puis dispose que les sommes plafonnées ne portent pas intérêt. Pour un loyer payable mensuellement, un trimestre représente trois termes : l’articulation des deux phrases reste à préciser.
• La sanction. L’article L. 145-15 répute non écrites les clauses qui font échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41 : une stipulation excédant le plafond relève de ce régime.

Le montant du dépôt a été relevé dans les motifs, décision par décision : 121 relevés exploitables, dont 68 tirés d’arrêts de cours d’appel et 53 de jugements de tribunaux judiciaires. Il est exprimé en mois de loyer hors taxes, directement lorsque la décision l’énonce (« trois mois de loyer », « un trimestre »), ou calculé à partir du montant du dépôt et du loyer annuel.

• Le trimestre est déjà la norme. Plus d’un relevé sur deux porte sur trois mois de loyer, et la moitié des dépôts n’excède pas un trimestre.
• Un dépôt sur sept dépasse le plafond nouveau (14,9 %, soit 18 cas, 10 en appel et 8 en première instance) : il s’agit presque toujours de six mois de loyer. La comparaison vaut sous réserve que le local relève de l’article L. 145-32-1, ce que les décisions ne permettent pas toujours de vérifier.
• Près d’un tiers des dépôts reste en deçà du trimestre (31,4 %).

Les autres sûretés et le cumul. Onze garanties à première demande ou garanties autonomes chiffrées ont été relevées, de trois à douze mois de loyer. Elles s’ajoutent souvent à un dépôt de trois mois : le total des sûretés exigées du preneur atteint alors 5,4 à 8,9 mois de loyer. C’est sur ce cumul que le plafond, qui englobe désormais « les garanties de toute nature », produit son effet le plus net. Dans l’ensemble du corpus, la garantie à première demande est mentionnée par 96 décisions, la garantie autonome par 42.

La restitution du dépôt est discutée dans 755 décisions du corpus, 408 jugements de tribunaux judiciaires et 347 arrêts de cours d’appel. Rapportée au volume de décisions de chaque année, sa part est stable, autour de 4 % :

Trente-cinq litiges de restitution ont été lus en entier. Le preneur est demandeur dans 28 cas, le bailleur qui entend conserver le dépôt dans six, un liquidateur dans un seul.

Ces parts décrivent un échantillon constitué par recherche sur les dispositifs, non le corpus entier. Quatre motifs reviennent :

• La clause d’acquisition au bailleur. Stipulant que le dépôt reste acquis en cas de résiliation, elle est qualifiée de clause pénale. Les juges l’appliquent le plus souvent, la jugeant non manifestement excessive, mais la réduisent parfois (à 500 € sur 7 000 € dans un cas) ; en référé, son application a été refusée à deux reprises, l’obligation n’étant pas sérieusement incontestable.
• La compensation avec les arriérés. Lorsque le preneur reste débiteur, le juge ordonne la compensation plutôt que la restitution.
• Les réparations locatives. Faute d’état des lieux de sortie, le preneur est présumé avoir rendu les lieux en bon état (article L. 145-40-1) et la retenue tombe.
• La preuve et le moment de la demande. Les rejets tiennent à des lieux non encore restitués, à un versement non prouvé ou à une demande non chiffrée.

La demande d’intérêts fondée sur l’ancien texte reste marginale : 58 décisions associent le dépôt aux intérêts et aux deux termes. Les délais entre la remise des clés et la restitution sont rarement lisibles ; dans les deux espèces où ils le sont, ils dépassent l’année (clés rendues en février 2023, solde payé par jugement en janvier 2026), loin des trois mois que fixe désormais la loi.

L’article L. 145-40 n’est presque jamais au cœur du contrôle de la Cour : il ne figure dans ses motifs que dans deux arrêts jumeaux du 7 mai 2025, et dans aucun visa. Le dépôt de garantie d’un bail commercial apparaît dans les motifs d’au moins vingt-cinq arrêts, dont dix-neuf de la troisième chambre civile. Le contentieux passe par le droit commun : effet de la vente des locaux, transaction, clause pénale, compensation, règles des procédures collectives. La Cour, juge du droit, ne contrôle pas les montants, qui relèvent de l’appréciation des juges du fond.

• Dépôt excédant deux termes et valeur locative. Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394 (publié, rejet) : un dépôt de six mois et un loyer trimestriel payable d’avance ne minorent pas la valeur locative du bail renouvelé, car ces avances ont une contrepartie légale. « Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. » Le raisonnement repose sur les intérêts que la loi nouvelle supprime pour les sommes plafonnées.
• Vente des locaux. Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-15.741 (publié, cassation), à propos d’un local exproprié : « en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de transfert de propriété de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et, sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier. » La même règle avait été posée pour le bail commercial par Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100 (cassation). La loi du 26 mai 2026 renverse cette solution : l’obligation de restitution est désormais transmise au nouveau bailleur.
• Transaction muette. Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.061 (publié, cassation, visa de l’article 2048 du Code civil) : une transaction mettant fin au bail sans mentionner le dépôt « n’en réglait pas le sort après libération des lieux » ; le bailleur ne peut le conserver à ce titre.
• Clause d’acquisition au bailleur. Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-16.763 (rejet du pourvoi de la bailleresse) : la cour d’appel, « qui a qualifié de clause pénale la clause contractuelle prévoyant que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur en cas d’acquisition de la clause résolutoire », en a « souverainement fixé le montant » après avoir retenu son caractère manifestement excessif.
• Preneur en procédure collective. Cass. com., 24 janv. 2018, n° 16-14.705 (cassation) : la créance de restitution du dépôt, née de la résiliation, et les loyers postérieurs au jugement d’ouverture sont des créances postérieures, « de sorte que la compensation légale de ces créances postérieures était possible ».
• Bailleur en procédure collective. Cass. com., 18 mai 2016, n° 13-28.328 (cassation) : la créance de restitution née d’un bail antérieur à l’ouverture de la procédure du bailleur « devait être déclarée au passif ».

Les proportions masquent les espèces. Les six décisions qui suivent montrent comment les juges du fond traitent le montant du dépôt, son sort à la sortie du preneur et les autres sûretés.

Un dépôt de six mois, restitué. Le tribunal judiciaire de Paris (20 janv. 2026, RG 24/02470) condamne le bailleur à restituer le solde de 48 000 € d’un dépôt de 60 000 €, soit deux termes d’un loyer de 120 000 € par an « payable trimestriellement et d’avance au début de chaque trimestre, soit 30 000 euros par trimestre ». Il rejette en revanche la demande d’intérêts au taux des avances sur titres : deux termes trimestriels n’excèdent pas le seuil de l’ancien article L. 145-40, alors même qu’ils représentent six mois de loyer. La cour d’appel de Rouen (15 févr. 2024, RG 21/03119), infirmant le jugement, ordonne la restitution d’un dépôt de six mois (38 220 €) après la résiliation du bail pour défaut de délivrance : « le dépôt de garantie n’a pas trouvé son utilité, ce dépôt doit être restitué ».

La clause d’acquisition, réduite. Le tribunal judiciaire de Bordeaux (4 déc. 2025, RG 23/06628) était saisi d’une clause par laquelle le dépôt de 7 000 € restait acquis au bailleur en cas d’acquisition de la clause résolutoire. Il juge que « cette clause doit s’analyser en clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil », la réduit à 500 € et ordonne la restitution de 6 500 €.

Compenser plutôt que restituer. Le tribunal judiciaire de Lille (1er déc. 2025, RG 21/06905) oppose au preneur une dette locative de 199 235,06 € : « il convient d’ordonner non la restitution mais la compensation entre le dépôt de garantie et la dette locative », qui s’élevait à 55 167,64 €.

Restituer sous astreinte. Le tribunal judiciaire de Nîmes (21 oct. 2025, RG 25/02449) écarte la retenue opérée au titre de réparations sur un dépôt de 2 000 € : « En l’absence d’état des lieux de sortie, il est constant que le preneur est présumé avoir rendu le logement en bon état ». La restitution est ordonnée sous astreinte de 50 € par jour de retard.

La garantie à première demande, obligation du preneur. Le tribunal judiciaire de Paris (12 déc. 2024, RG 22/06259) constate l’acquisition de la clause résolutoire : le preneur « ne prouve pas avoir remis […] une garantie à première demande d’une banque notoirement solvable représentant six mois de loyer HT, soit la somme de 15 000 euros ». L’abstention du bailleur pendant cinq ans ne valait pas renonciation. Un tel engagement, s’il s’ajoutait à un dépôt, excéderait le plafond nouveau.

Lire un montant. Le dépôt se lit en mois de loyer hors taxes et hors charges. Un « terme » dépend de la périodicité stipulée : deux termes valent deux mois si le loyer est mensuel, six s’il est trimestriel. Le montant stipulé est celui du bail d’origine, sans réajustement sur le loyer indexé, sauf clause contraire. Enfin, un montant n’apparaît dans une décision que si le litige le rend utile : il décrit les baux contentieux, non l’ensemble des baux.

Jusqu’à la loi du 26 mai 2026, le dépôt de garantie du bail commercial relevait pour l’essentiel de la liberté contractuelle, l’ancien article L. 145-40 du Code de commerce se bornant à faire produire intérêt aux sommes excédant deux termes. Trois lignes de discussion en sont nées.

La nature du dépôt et la clause d’acquisition. La nature juridique du dépôt a été examinée au regard de la qualification de clause pénale, qui ouvre au juge un pouvoir de modération (C. Saint-Alary-Houin, « Dépôt de garantie. Nature juridique. Clause pénale », Revue de droit immobilier. Urbanisme – construction, 1991, n° 4, p. 487, halshs-02227866). Cette qualification ne fait pas obstacle à l’imputation : l’indemnité de résiliation stipulée à titre de clause pénale a été jugée certaine, liquide et exigible dès l’acquisition de la résiliation, en l’absence de contestation du débiteur, ce qui permet sa compensation avec le dépôt (P. Roussel Galle, « Compensation entre un dépôt de garantie et une indemnité de résiliation avant le jugement d’ouverture », Gazette du Palais, 2006, n° 120 à 124, p. 39-40, hal-03680694). Les juges du fond observés ici suivent cette voie, et la Cour de cassation laisse la réduction à leur appréciation souveraine.

La fonction de garantie. La compensation de plein droit entre la somme déposée et les indemnités mises à la charge du locataire après la résiliation a été relevée de longue date (C. Larroumet, « Compensation de plein droit entre le dépôt de garantie et les indemnités auxquelles le locataire est condamné après résiliation du bail », Recueil Dalloz, 1995, n° 8, p. 124, halshs-02204062). La réforme du droit des sûretés annonçait par ailleurs la consécration d’un « gage-espèces » (F. Macorig-Venier, « Suite de la réforme des sûretés : consécration prochaine du “gage-espèces” », Bulletin Joly Entreprises en difficulté, 2020, n° 1, p. 1, hal-02459907), catégorie au regard de laquelle la qualification du dépôt peut être reprise. En plafonnant les garanties de toute nature, la loi nouvelle fait passer la question du cumul (dépôt, garantie à première demande, cautionnement) du terrain de la liberté contractuelle à celui d’une limite légale.

Le changement de bailleur. La transmission de la dette de restitution avec le bail (F. Planckeel, « La transmission du dépôt de garantie avec le bail », AJDI, 2010, n° 12, p. 861, halshs-02222120) et le sort du dépôt en cas de vente de l’immeuble (F. Cohet, « Changement de propriétaire en cours de bail et sort du dépôt de garantie », AJDI, 2014, n° 10, p. 703, hal-02004373) appelaient la règle que fixe désormais la loi, à rebours de la jurisprudence qui laissait la restitution à la charge du bailleur originaire. La première lecture de la loi s’interroge sur le point de savoir si elle simplifie ou complique le droit des baux commerciaux (J. Monéger et F. Kendérian, « La loi n° 2026-403 dite de “simplification de la vie économique” du 26 mai 2026 et les baux commerciaux : simplification ou complexification ? », RTD com., 2026, n° 3, p. 569, halshs-05837302).

• C. Saint-Alary-Houin, « Dépôt de garantie. Nature juridique. Clause pénale », Revue de droit immobilier. Urbanisme – construction, 1991, n° 4, p. 487 — halshs-02227866
• P. Roussel Galle, « Compensation entre un dépôt de garantie et une indemnité de résiliation avant le jugement d’ouverture », Gazette du Palais, 2006, n° 120 à 124, p. 39-40 — hal-03680694
• F. Planckeel, « La transmission du dépôt de garantie avec le bail », AJDI, 2010, n° 12, p. 861 — halshs-02222120
• F. Cohet, « Changement de propriétaire en cours de bail et sort du dépôt de garantie », AJDI, 2014, n° 10, p. 703 — hal-02004373
• J. Monéger et F. Kendérian, « La loi n° 2026-403 dite de “simplification de la vie économique” du 26 mai 2026 et les baux commerciaux : simplification ou complexification ? », RTD com., 2026, n° 3, p. 569 — halshs-05837302