Le bail du preneur en procédure collective

Article L. 622-14 du Code de commerce (sauvegarde, applicable au redressement judiciaire ; Légifrance) :

« Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ; 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. »

Article L. 641-12 du Code de commerce (liquidation judiciaire ; Légifrance) :

« Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ; 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ; 3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14. Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L. 622-16. »

Trois voies conduisent donc à la fin du bail : la décision de ne pas le continuer, prise par l’administrateur ou le liquidateur ; la résiliation pour loyers postérieurs au jugement d’ouverture, après un délai de trois mois ; en liquidation, la résiliation pour causes antérieures. L’article L. 622-21, qui arrête les poursuites, ferme en revanche la voie de la clause résolutoire pour les loyers antérieurs lorsque sa mise en œuvre n’a pas abouti avant l’ouverture.

Sommaire

• Les litiges où les textes sont invoqués
• Fondements et issues
• La dette locative
• Devant la Cour de cassation
• Six décisions commentées
• Débats doctrinaux
• Lectures
• Méthode

Le fondement de la demande et son issue ont été relevés par lecture des motifs et du dispositif, sur 73 espèces où le sort du bail est effectivement tranché (38 jugements de tribunaux judiciaires, 35 arrêts de cours d’appel). La liquidation judiciaire domine : 54 espèces, contre 17 en redressement et deux en sauvegarde. Le bailleur est demandeur dans 69 cas.

Quatre constats :

• L’ouverture de la procédure neutralise la clause résolutoire non encore constatée. Lorsque le bailleur poursuit la résiliation pour des loyers antérieurs, l’issue est presque toujours la même : 17 des 19 espèces fondées sur la clause résolutoire, qu’elle soit ou non acquise avant le jugement d’ouverture, se concluent par l’arrêt de l’action, faute de décision passée en force de chose jugée.
• Les loyers postérieurs sont la voie efficace, surtout en liquidation. La résiliation est obtenue dans 11 des 12 espèces de liquidation fondées sur ce motif, mais seulement dans trois des neuf espèces de redressement. Les effectifs sont réduits et ne permettent pas de conclure.
• Le délai de trois mois est peu discuté (13 espèces). Le paiement intégral avant son expiration n’apparaît que deux fois ; plus souvent, la régularisation intervient après le délai mais avant que le juge statue, ce qui suffit à faire échec au constat.
• La cession du bail par le liquidateur est rarement litigieuse dans son principe ; les espèces portent sur ses suites, notamment la clause de solidarité, discutée quatre fois.

L’expulsion est ordonnée dans 21 espèces relevées.

Le contentieux relève de la chambre commerciale. Une quinzaine d’arrêts citent l’article L. 622-14 dans les motifs de la Cour, et autant l’article L. 641-12 ; la troisième chambre civile intervient sur l’articulation entre la clause résolutoire et l’arrêt des poursuites. La Cour, juge du droit, ne contrôle pas les montants.

Loyers postérieurs : le moment de l’appréciation et le délai.

• Cass. com., 10 déc. 2025, n° 24-20.714 (publié, cassation) : « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés. » La même règle avait été posée par Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177 (publié, rejet).
• Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576 (publié, rejet) : en cas de liquidation ouverte sur résolution du plan, le délai de trois mois court du jugement de résolution ; « l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire doit être introduite par voie de requête déposée après l’expiration du délai de trois mois courant à compter du jugement d’ouverture. »
• Cass. com., 9 oct. 2019, n° 18-17.563 (publié, cassation) : la procédure de constat devant le juge-commissaire « est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire » ; le bailleur qui ne se prévaut pas de la clause n’a pas à délivrer le commandement.

Clause résolutoire et arrêt des poursuites.

• Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957 (cassation, visa des articles L. 622-21 et L. 641-3) : « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée. » Même solution : Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-15.976.
• Contrepoint : pour une location de véhicules, hors statut des baux commerciaux, la clause résolutoire ayant produit ses effets avant l’ouverture peut être constatée après (Cass. com., 13 sept. 2023, n° 22-12.047, publié). L’exigence d’une décision passée en force de chose jugée est propre au bail commercial.
• Cass. com., 24 janv. 2018, n° 16-14.705 (cassation) : l’indemnité due au bailleur du fait de la résiliation, « fût-elle postérieure au jugement d’ouverture, doit être déclarée au passif » ; elle ne peut donner lieu à condamnation.

Cession du bail par le liquidateur.

• Cass. com., 15 nov. 2017, n° 16-19.131 (publié, rejet) : la règle réputant non écrite la clause de solidarité du cédant « ne profite qu’au preneur en liquidation judiciaire de sorte qu’une telle clause retrouve son plein effet au profit du bailleur en cas de nouvelle cession du bail selon les modalités de droit commun ».
• Cass. com., 19 avr. 2023, n° 21-20.655 (publié, cassation) : la cession autorisée par le juge-commissaire « se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire » ; le bailleur peut se prévaloir de la clause d’agrément.

Les proportions masquent les espèces. Les six décisions qui suivent montrent comment les juges du fond appliquent chacune des voies de résiliation, et ce que devient le bail cédé.

Loyers postérieurs : quand court le délai, et quand l’apprécier. La présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant en référé (17 sept. 2024, RG 24/00540), retient que « le point de départ du délai de trois mois susvisé est la date du jugement d’ouverture de la procédure initiale lorsqu’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire est convertie en liquidation judiciaire ». Le délai étant respecté et les loyers postérieurs impayés, la clause est acquise et l’expulsion ordonnée. À l’inverse, la cour d’appel de Paris (5 nov. 2024, RG 24/05262) confirme le refus du constat : la requête était recevable, mais l’arriéré postérieur avait été apuré avant que le juge-commissaire statue, alors que celui-ci « doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ».

La clause résolutoire arrêtée par l’ouverture. La cour d’appel de Caen (28 mars 2024, RG 23/02067) infirme l’ordonnance qui avait constaté l’acquisition de la clause, pourtant acquise un mois après le commandement et avant la liquidation : « si le commandement de payer a pour cause des loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective et qu’à la date de ce jugement, la décision se prononçant sur la demande n’est pas passée en force de chose jugée, l’action tendant à la constatation de la résiliation du bail ne peut plus être poursuivie. »

Les causes antérieures en liquidation. La cour d’appel de Dijon (30 juin 2022, RG 22/00144) refuse de faire de l’article L. 641-12, 2°, une exception à l’arrêt des poursuites : « les causes antérieures au jugement de liquidation mentionnées par l’article L 641-12 ne peuvent concerner que des obligations autres que le paiement d’une somme d’argent ». Les impayés de loyers ne relèvent pas de cette voie.

La décision de ne pas continuer le bail. La cour d’appel de Versailles (9 avr. 2025, RG 24/02017) juge sans objet la demande du liquidateur en résiliation aux torts du bailleur : « le contrat a pris fin à réception du courrier par lequel le liquidateur a informé cette dernière de sa décision de ne pas continuer le bail conformément au 1° de l’article L.641-12 ». La réserve dont le liquidateur avait assorti sa décision est sans effet.

La cession du bail et la solidarité inversée. La cour d’appel de Paris (9 nov. 2022, RG 20/07479) condamne le cessionnaire au paiement de l’arriéré du cédant, porté à 189 969,69 € : la règle de l’article L. 641-12 « est inapplicable en l’espèce, puisqu’elle concerne la solidarité du cédant avec le cessionnaire et non pas celle du cessionnaire avec le cédant ».

Lire une issue. Une demande rejetée ne signifie pas que le bail survit : le bailleur peut échouer sur la voie choisie (clause résolutoire pour des loyers antérieurs) et réussir sur une autre (loyers postérieurs, après le délai). L’issue dépend aussi du juge saisi : le juge des référés ne peut constater la résiliation lorsque la question relève du juge-commissaire. Les montants, enfin, distinguent les loyers antérieurs, déclarés au passif, des loyers postérieurs, qui seuls ouvrent la résiliation.

Le bail des locaux affectés à l’activité est le terrain où la protection du bailleur et l’objectif de sauvetage se confrontent le plus directement. Les articles L. 622-14 et L. 641-12 du Code de commerce lui réservent un régime propre, que l’ordonnance du 18 décembre 2008 a réécrit pour le rendre plus lisible et clarifier son articulation avec le droit commun des contrats en cours (P. Roussel Galle, « Ordonnance du 18 décembre 2008 – Les “nouveaux” régimes des contrats en cours et du bail », Revue des procédures collectives, 2009, n° 1, dossier 7, p. 55-63, hal-03658857).

La coexistence des voies de résiliation. L’article L. 622-14 ne déroge pas à l’article L. 145-41, et le liquidateur peut solliciter des délais et la suspension de la clause résolutoire (Cass. com., 28 juin 2011, n° 10-19.331 ; Cass. com., 6 déc. 2011, n° 10-25.689 ; P. Roussel Galle, « Cumul des articles L. 622-14 et L. 145-41 du Code de commerce », Revue des procédures collectives, 2012, n° 4, p. 74-75, hal-03668647). L’arrêt du 9 octobre 2019 distingue ensuite la procédure de constat devant le juge-commissaire de celle de l’article L. 145-41 ; cette « option procédurale » du bailleur a été présentée comme la fin d’une controverse (M. Tirel, « “Option procédurale” du bailleur en cas de résiliation du bail lors d’une liquidation judiciaire : fin de la controverse », AJ contrat, 2020, n° 1, p. 45, halshs-02487867).

L’arrêt des poursuites. Tant que la décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas force de chose jugée, notamment en cas d’appel du preneur, l’ouverture d’un redressement en interdit la mise en œuvre (S. Zinty, « Sort de la clause résolutoire du bail commercial en cas de procédure collective du preneur », BACAGe, 2023, n° 1, doi:10.35562/bacage.158). C’est l’issue la plus constante observée chez les juges du fond.

Le droit au bail comme valeur de réalisation. La neutralisation de la clause de solidarité du cédant ne profite qu’au preneur en liquidation et cède lors d’une nouvelle cession de droit commun (Cass. com., 15 nov. 2017, n° 16-19.131 ; P. Roussel Galle, « Des limites de la paralysie de la clause solidaire en cas de cession du bail », Revue des procédures collectives, 2018, n° 2, p. 40, hal-03666956). La loi du 22 mai 2019 a réputé non écrites les clauses de solidarité inversée en plan de cession (C. Saint-Alary-Houin, « Les clauses de solidarité inversée sont réputées non écrites en cas de plan de cession », RTD com., 2020, n° 4, p. 1005, halshs-02487995) ; hors plan, en cession par le liquidateur, la cour d’appel de Paris laisse jouer une telle clause contre le cessionnaire.

• P. Roussel Galle, « Ordonnance du 18 décembre 2008 – Les “nouveaux” régimes des contrats en cours et du bail », Revue des procédures collectives civiles et commerciales, 2009, n° 1, dossier 7, p. 55-63 — hal-03658857
• M. Tirel, « “Option procédurale” du bailleur en cas de résiliation du bail lors d’une liquidation judiciaire : fin de la controverse », AJ contrat, 2020, n° 1, p. 45 — halshs-02487867
• S. Zinty, « Sort de la clause résolutoire du bail commercial en cas de procédure collective du preneur », BACAGe, 2023, n° 1 — doi:10.35562/bacage.158
• P. Roussel Galle, « Des limites de la paralysie de la clause solidaire en cas de cession du bail », Revue des procédures collectives civiles et commerciales, 2018, n° 2, p. 40, comm. 65 — hal-03666956
• C. Saint-Alary-Houin, « Les clauses de solidarité inversée sont réputées non écrites en cas de plan de cession », RTD com., 2020, n° 4, p. 1005 — halshs-02487995