Baux commerciaux
Indemnité principale d'éviction : remplacement ou déplacement sur 174 décisions
Sur 174 décisions de baux commerciaux, l'indemnité principale d'éviction est qualifiée de remplacement (valeur du fonds) dans 80 % des cas et de déplacement (valeur du droit au bail) dans 20 % des cas. L'écart entre les deux dépend moins du montant que de la méthode de valorisation retenue et du lieu de la décision.
En cas d'éviction d'un bail commercial, l'indemnité principale prend l'une de deux formes : une indemnité de déplacement, égale au minimum à la valeur du droit au bail, lorsque le fonds de commerce peut être transféré sans perte substantielle de clientèle ; ou une indemnité de remplacement, égale à la valeur marchande du fonds, lorsque l'éviction entraîne sa perte pure et simple. Cette qualification est la question déterminante de tout dossier d'éviction — et elle n'avait, à notre connaissance, jamais été objectivée statistiquement.
Cette exploration porte sur 174 décisions de baux commerciaux dans lesquelles l'indemnité principale d'éviction (remplacement ou déplacement) a été chiffrée : 140 en remplacement, 34 en déplacement, 15 décisions relevant des deux (offre écartée d'un côté, allocation retenue de l'autre). Les médianes par poste, en distinguant demande, offre et décision, ont été calculées en isolant chacune de ces trois natures de montant — les indicateurs calculés automatiquement sur ce module ne procèdent pas toujours à cette distinction, aussi les chiffres-clés sont-ils présentés en synthèse rédigée plutôt qu'en indicateurs calculés en direct, pour éviter tout mélange entre demande, offre et décision.
Une vérification manuelle a porté sur 62 des 174 décisions (36 %), dont l'intégralité du sous-ensemble déplacement (34/34, le plus fragile statistiquement). Six corrections réelles ont été appliquées, toutes sur des dates procédurales annexes (point de départ des intérêts, date d'effet de l'éviction) — aucune sur un montant d'indemnité, une ville ou une méthode de valorisation, les trois éléments qui portent les conclusions ci-dessous.
Demandé, offert, alloué
| Poste | Demandé (médiane, n) | Offert (médiane, n) | Alloué (médiane, n) |
|---|---|---|---|
| Remplacement | 210 111 € (n=212) | 85 000 € (n=107) | 127 866 € (n=132) |
| Déplacement | 146 213 € (n=28) | 64 056 € (n=40) | 68 950 € (n=34) |
Deux asymétries structurelles se dégagent. Le déplacement est le poste du bailleur : il est offert plus souvent (40) qu'il n'est demandé (28), seul poste d'éviction dans ce cas. Le remplacement, à l'inverse, est demandé deux fois plus qu'il n'est offert. Et la part du déplacement double entre la demande et l'allocation — 11,7 % des chiffrages en demande, 20,5 % des chiffrages en allocation : un dossier sur deux où le déplacement finit par l'emporter n'a pas été plaidé comme tel par le preneur.
Le point d'ancrage du juge diffère aussi selon la qualification retenue :
| Poste | Alloué / demandé | Alloué / offert |
|---|---|---|
| Remplacement | 61 % | × 1,50 |
| Déplacement | 47 % | × 1,08 |
Quand la cour retient le déplacement, elle se cale pratiquement sur le chiffre du bailleur (+8 %). Quand elle retient le remplacement, elle le corrige de moitié à la hausse par rapport à l'offre. La bascule de qualification vaut donc plus que l'écart de montant brut : elle emporte le point de référence du débat.
Le ratio global des médianes (remplacement / déplacement = 1,85) est un artefact d'agrégation. Ventilé par ville, il se scinde en deux régimes complètement différents :
| Remplacement (médiane, n) | Déplacement (médiane, n) | Ratio | |
|---|---|---|---|
| Paris | 186 600 € (n=62) | 170 000 € (n=17) | 1,10 |
| Hors Paris | 89 705 € (n=64) | 13 010 € (n=17) | 6,90 |
À Paris, l'indemnité de déplacement vaut 91 % de l'indemnité de remplacement. Hors Paris, elle n'en vaut que 15 %. Le mécanisme tient à la règle elle-même : l'indemnité de déplacement ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail. Or ce plancher dépend directement du différentiel entre loyer renouvelé et valeur locative de marché, affecté d'un coefficient d'emplacement — à Paris, ce plancher est élevé et rattrape presque la valeur marchande du fonds ; en province, il reste bien en deçà.
Deux illustrations concrètes, lues intégralement : la cour d'appel de Paris (pôle 5, ch. 3, 22 févr. 2023, n° 20/08307) fixe une indemnité de déplacement à 585 900 € en appliquant un coefficient d'emplacement de 7 à un différentiel locatif de 83 700 €. Le tribunal judiciaire de Bordeaux (5e ch. civile, 18 mars 2025, n° 22/09763) applique le même mécanisme à un différentiel de 2 597 € affecté d'un coefficient 6, pour une indemnité d'environ 15 000 €.
Paris pèse 47 % des remplacements alloués et 50 % des déplacements alloués dans cette cohorte : l'axe « ville » est en réalité un axe Paris / hors Paris, et le reste des effectifs par ville (5 à 8 décisions chacune) reste sous le seuil de fiabilité pour toute comparaison plus fine.
Méthode de valorisation retenue et qualification de l'indemnité
Le facteur le plus déterminant de cette exploration est la méthode de valorisation du fonds retenue par la cour :
| Méthode retenue | Cohorte remplacement (n=139) | Cohorte déplacement (n=34) |
|---|---|---|
| VLLP — valeur locative × coefficient | 19 (13,7 %) | 23 (67,6 %) |
| Barème professionnel — % du CA | 39 (28,1 %) | 4 (11,8 %) |
| Moyenne pondérée | 21 (15,1 %) | 3 |
| Non précisée / non renseignée | 54 (38,9 %) | 4 |
| Autres (hôtelière, EBE, comparative) | 6 (4,3 %) | 0 |
Rapport de cotes de la VLLP : 13,2. Retenir la VLLP, c'est valoriser le bail et non le fonds — la méthode est la qualification, opérationnalisée. Le barème professionnel en pourcentage du chiffre d'affaires en est le miroir : il présuppose un fonds qui se perd.
Le débat se gagne souvent en amont, dans la méthode plaidée :
| Bailleur plaide la VLLP | Les deux parties plaident la VLLP | |
|---|---|---|
| Cohorte déplacement (n=34) | 47,1 % | 29,4 % |
| Cohorte remplacement (n=135) | 8,1 % | 4,4 % |
Un bailleur qui installe la VLLP dans le débat multiplie par 5,8 la fréquence de la qualification transfert. Dans 10 dossiers sur 34, le preneur avait lui-même adopté la VLLP — concédant la qualification avant même de discuter le coefficient.
L'activité exercée va dans le même sens, avec un signal plus faible (le module ne comporte aucune donnée structurée d'activité ; mesure par mot-clé en texte intégral) : la part du déplacement parmi les indemnités allouées atteint 37,8 % pour les décisions mentionnant « bureaux » contre 6,0 % pour celles mentionnant « restaurant » — conforme au critère énoncé par les cours elles-mêmes : une activité qui ne s'adresse pas à des chalands est plus facilement jugée transférable.
Exemples de décisions — indemnité de remplacement allouée
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Commencer l'essai gratuitRecalculé le 24 août 2026
Sur la fiabilité des données. La cohorte compte 174 décisions ; 62 (36 %) ont été relues manuellement contre le texte, dont l'intégralité du sous-ensemble déplacement (34/34 — le plus fragile, compte tenu de son effectif réduit et de la sensibilité des médianes à une seule erreur). Six corrections réelles ont été apportées, toutes sur des dates procédurales annexes (point de départ des intérêts, date d'effet de l'éviction) sans incidence sur les montants, les villes ou les méthodes de valorisation présentés ci-dessus. Les 112 décisions restantes du sous-ensemble remplacement n'ont pas été relues décision par décision ; le profil d'anomalie observé sur l'échantillon (7 % d'erreurs, toutes hors sujet) ne garantit pas leur absence sur le reste de la cohorte.
Sur la géographie. L'analyse par ville n'est robuste qu'à l'échelle Paris / hors Paris. Les effectifs par ville hors Paris (5 à 8 décisions chacune) sont trop faibles pour étayer un classement fin entre cours de province.
Sur l'activité commerciale. Le module ne comporte aucune donnée structurée d'activité — la mesure repose sur un repérage par mot-clé en texte intégral (« bureaux », « restaurant »...), qui ne désambiguïse pas le contexte et sous-échantillonne fortement les activités de proximité (moins de cinq décisions pour « coiffure », « magasin » proche du seuil de fiabilité). Cet axe illustre la logique juridique plutôt qu'il ne la mesure précisément.
Sur les indicateurs calculés automatiquement. Les indicateurs calculés automatiquement sur ce module ne distinguent pas toujours demande, offre et décision, et peuvent porter sur un sous-ensemble restreint par rapport à la cohorte annoncée — un essai de ventilation par méthode de valorisation a ainsi porté sur 16 décisions au lieu des 140 attendues. C'est pourquoi les chiffres-clés de ce rapport sont présentés en synthèse rédigée, établie en distinguant explicitement demande, offre et décision, plutôt qu'au moyen d'indicateurs recalculés automatiquement.
À propos de ce rapport
Ce rapport a été produit avec l'assistance d'une intelligence artificielle générative, sous la direction scientifique de Christophe Quézel-Ambrunaz. Les chiffres et indicateurs sont calculés à partir du corpus Themia ; les interprétations restent à la charge du lecteur. Les références jurisprudentielles citées ont vocation à être vérifiées avant tout usage professionnel.
Ces cinq décisions illustrent la diversité des activités concernées (hôtellerie, tabac-presse, stationnement, boulangerie-pâtisserie, café-bar-restaurant) ; l'ordre de présentation ne correspond pas à un classement par montant.