Disparités territoriales du contentieux des baux commerciaux

Les médianes calculées séparément sur les montants demandés et sur les montants alloués (corpus complet) montrent que le gradient territorial est déjà présent dans les demandes des bailleurs, et que les juridictions allouent partout une fraction comparable de ce qui est demandé :

Deux constats :

• Les montants demandés vont du simple au quadruple entre Nîmes et Paris. Cette hiérarchie suit vraisemblablement celle des loyers commerciaux locaux, l’arriéré étant un multiple du loyer.
• Le rapport entre médiane allouée et médiane demandée reste dans une fourchette étroite, de l’ordre de 80 à 100 % dans presque toutes les villes. Le gradient territorial apparaît donc dès les demandes, sans écart notable du taux d’allocation entre villes.

Ces médianes sont calculées séparément sur chaque population de montants ; à Bordeaux, où la médiane allouée dépasse la médiane demandée, les deux populations de décisions ne se recouvrent que partiellement (59 décisions avec montant demandé, 37 avec montant alloué).

L'évaluation de l'indemnité d'éviction se plaide massivement à Paris. Sur le corpus complet, 238 décisions parisiennes ont pour demande principale l'évaluation ou le paiement de l'indemnité d'éviction, contre 22 à Bobigny par exemple ; et sur les 132 décisions de toute la France qui chiffrent une indemnité principale d'éviction allouée (indemnité de remplacement du fonds), 62 émanent de juridictions parisiennes.

Sur ces montants alloués :

• France entière (132 décisions) : la moitié des décisions allouent moins de 127 866 € ; un quart moins de 59 959 € ; un quart plus de 417 122 €.
• Paris (62 décisions) : la moitié des décisions allouent moins de 186 600 € ; un quart moins de 83 723 € ; un quart plus de 456 430 €.

Côté demandes, la médiane des indemnités de remplacement demandées s'établit à 210 111 € (212 décisions, France entière), à rapprocher de la médiane allouée de 127 866 € : sur ce poste, l'écart entre demande et allocation est nettement plus marqué que pour les arriérés de loyers.

Hors Paris, les effectifs par ville (une à huit décisions chiffrées) ne permettent aucune médiane locale sérieuse : en l'état du corpus, la disparité territoriale sur l'indemnité d'éviction est d'abord une disparité d'accès à la donnée chiffrée.

La nature des demandes principales varie fortement d'un siège à l'autre. Partout, le couple paiement des loyers et charges / résiliation du bail / expulsion domine, mais dans des proportions très inégales (part parmi les décisions localisées du siège, corpus complet) :

Les sièges de grande couronne et de petite couronne (Pontoise, Bobigny) traitent un contentieux presque exclusivement de recouvrement et d'expulsion. Paris présente au contraire un contentieux diversifié, où la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé (397 décisions) et l'évaluation de l'indemnité d'éviction (238 décisions) occupent une place sans équivalent ailleurs.

Parmi les motifs de résiliation invoqués, l'impayé de loyers ou de charges arrive partout en tête. Le deuxième motif varie selon les sièges : défaut d'assurance dans la plupart des villes (particulièrement présent à Bordeaux, avec 32 décisions pour 155 décisions d'impayés), non-respect de la clause de destination à Versailles, cessation d'exploitation et défaut d'entretien à Lyon.

Quelle que soit la matière observée — droit du travail, dommage corporel, ici baux commerciaux —, la jurimétrie fait apparaître des disparités territoriales dans le contentieux. Elles tiennent tant à des facteurs socio-économiques, qui façonnent les faits juridiques portés devant les juridictions, qu’aux habitudes des acteurs locaux — une forme de culture propre à chaque ressort.