Baux commerciaux
Motifs de refus de renouvellement du bail commercial : structure sur près de 300 décisions (cours d'appel et tribunaux judiciaires, 2022–2026)
Cartographie exploratoire des motifs invoqués au soutien d'un refus de renouvellement du bail commercial, sur les décisions où un motif est codifié (Veriscore A à C, 2022–2026). Onze motifs identifiés, du refus avec offre d'indemnité d'éviction aux motifs graves et légitimes tirés d'un manquement du preneur.
Le refus de renouvellement d'un bail commercial obéit à trois logiques que le droit distingue nettement.
- Le congé avec offre d'indemnité d'éviction (art. L. 145-14 du code de commerce). Le bailleur n'a aucun motif à justifier : il refuse le renouvellement et paie l'indemnité d'éviction, qui répare la perte du fonds. C'est le droit commun du refus.
- Le refus pour motif grave et légitime (art. L. 145-17). Le bailleur invoque un manquement du preneur — défaut de paiement, défaut d'entretien, travaux ou changement de destination non autorisés, cession ou sous-location irrégulières — et échappe alors au paiement de l'indemnité. Pour les manquements à une obligation, l'infraction doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure.
- Les refus pour motifs spéciaux : reprise pour démolition ou reconstruction (art. L. 145-18), reprise pour habitation, ou cessation d'exploitation, qui suivent chacun un régime indemnitaire propre.
La cohorte rassemble les décisions où un motif de refus est expressément codifié, toutes notes de fiabilité A à C confondues, soit près de 300 décisions rendues entre 2022 et 2026 par les cours d'appel et les tribunaux judiciaires. La répartition qui suit décrit laquelle de ces logiques domine le contentieux.
Répartition des motifs de refus
- Sans motif — avec indemnité d'éviction225 (70 %)
- Autre motif grave et légitime32 (10 %)
- Non-paiement des loyers / charges17 (5 %)
- Démolition / reconstruction11 (3 %)
- Défaut d'entretien / réparations9 (3 %)
- Cessation d'exploitation sans motif légitime7 (2 %)
- Travaux / transformations non autorisés6 (2 %)
- Cession irrégulière du bail4 (1 %)
- Changement de destination non autorisé4 (1 %)
- Reprise pour habitation personnelle ou familiale4 (1 %)
- Sous-location non autorisée1 (0 %)
Recalculé le 11 juin 2026
Dans cette cohorte, le refus de renouvellement se présente principalement comme un contentieux de l'indemnité d'éviction, et non de la faute du preneur.
Pour sept décisions codifiées sur dix, le bailleur refuse le renouvellement en offrant l'indemnité d'éviction (art. L. 145-14 du code de commerce). Le débat se déplace alors du droit au renouvellement vers le montant de l'indemnité : indemnité principale assise sur la valeur du fonds, indemnité de remploi, indemnité de trouble commercial, frais de déménagement et de réinstallation.
Le refus pour motif grave et légitime (art. L. 145-17), qui dispense le bailleur de toute indemnité, demeure minoritaire : pris ensemble, les manquements du preneur représentent environ un quart des motifs codifiés. Lorsqu'ils sont invoqués, ce sont d'abord le motif grave non autrement qualifié et le non-paiement des loyers ou charges qui reviennent.
Répartition par juridiction
Les décisions codifiant un motif de refus se répartissent entre cours d'appel et tribunaux judiciaires, la première catégorie réunissant la majorité de la cohorte. La présence des deux degrés reflète la place du refus de renouvellement et de la fixation de l'indemnité d'éviction dans le contentieux des baux commerciaux, jugé au fond par le tribunal judiciaire et réexaminé en appel.
- Cour d'appel175 (58 %)
- Tribunal judiciaire125 (42 %)
Recalculé le 11 juin 2026
Échantillon : refus fondés sur un manquement du preneur
Ces décisions illustrent la part minoritaire de la cohorte où le bailleur invoque un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement sans indemnité. L'échantillon est restreint aux manquements du preneur (à l'exclusion du congé avec indemnité et des reprises spéciales) et trié des décisions les plus récentes. Chaque lien renvoie à la décision sur Themia.
Pour consulter chacune des 6 décisions retenues dans la base Themia — moyens, attendus, dispositif et chiffrage complet — profitez de 14 jours d'essai gratuit.
Commencer l'essai gratuitRecalculé le 11 juin 2026
Ce rapport porte sur les seules décisions dans lesquelles un motif de refus de renouvellement a été expressément codifié, de note de fiabilité A à C, rendues entre 2022 et 2026. Il décrit la répartition des motifs invoqués ; il ne préjuge ni du sort réservé à chaque refus, ni du montant des indemnités d'éviction allouées.
Une même décision peut retenir plusieurs motifs : le total des occurrences (320) excède ainsi le nombre de décisions de la cohorte (environ 300). La concentration des décisions sur les années 2024 et 2025 reflète le rythme d'alimentation du corpus, et non une évolution du contentieux : aucune lecture de tendance temporelle ne doit en être tirée. Les motifs les plus rares reposent sur un trop petit nombre de décisions pour être interprétés autrement qu'à titre indicatif.
Ce rapport a été produit avec l'assistance d'une intelligence artificielle générative, sous la supervision de Christophe Quézel-Ambrunaz. Les chiffres et indicateurs sont calculés à partir du corpus Themia ; les interprétations restent à la charge du lecteur. Les références jurisprudentielles citées ont vocation à être vérifiées avant tout usage professionnel.
Sur les 320 motifs codifiés dans la cohorte, 225 — soit sept sur dix — se rattachent au congé sans motif grave avec offre d'indemnité d'éviction : le bailleur ne reproche rien au preneur et accepte de payer. Les manquements du preneur, pris ensemble (motif grave non autrement qualifié, non-paiement des loyers ou charges, défaut d'entretien, travaux non autorisés, cessation d'exploitation, changement de destination, cession ou sous-location irrégulières), représentent environ un quart des motifs. Parmi eux, le motif grave et légitime non autrement précisé vient en tête (32 occurrences), devant le non-paiement des loyers ou charges (17), le défaut d'entretien (9), la cessation d'exploitation (7) et les travaux non autorisés (6). La reprise pour démolition ou reconstruction, qui n'est pas une faute, compte 11 occurrences. Les quatre motifs restants — cession irrégulière, changement de destination, reprise pour habitation, sous-location non autorisée — n'apparaissent chacun que dans une à quatre décisions, trop peu pour en tirer une proportion fiable.