Baux commerciaux
Le loyer judiciaire : de la demande au jugement — 413 décisions de fixation (2022–2026)
Le loyer fixé par le juge ne se situe pas à mi-chemin des prétentions : il tombe au tiers de l'intervalle, du côté du preneur — un partage qui se retrouve à toutes les échelles de montant comme dans chaque siège. À positions de départ identiques, c'est la qualification de déplafonnement qui sépare les issues. Sur 413 décisions de tribunaux judiciaires et de cours d'appel rendues entre 2022 et 2026, réunissant le loyer en cours, les deux prétentions et la fixation.
Quatre chiffres pour une même instance
Dans une instance en fixation du loyer — renouvellement de l'article L. 145-33 ou révision triennale de l'article L. 145-38 — quatre montants coexistent :
- le loyer en cours, celui que le preneur acquitte au jour de la demande ;
- le loyer demandé par le bailleur ;
- le loyer proposé par le preneur ;
- le loyer fixé par le juge des loyers commerciaux.
Les trois premiers sont des positions de négociation ; le quatrième est une décision. Ce rapport mesure l'écart entre eux sur les 413 décisions du corpus où les trois prétentions et la fixation sont simultanément renseignées, rendues entre 2022 et 2026 par des tribunaux judiciaires (65 %) et des cours d'appel (35 %).
La procédure en cause est très majoritairement le renouvellement : sur l'ensemble des décisions de fixation du corpus, 843 relèvent du renouvellement contre 47 de la révision triennale et 6 de la révision pour variation de plus du quart. Les enseignements qui suivent portent donc, en pratique, sur le loyer du bail renouvelé.
Point de départ : le loyer en cours
Recalculé le 26 août 2026
La demande du bailleur
La moitié des bailleurs demandent moins de 52 800 euros. Rapportée à la médiane du loyer en cours (33 280 euros), la demande médiane représente une hausse de l'ordre de 59 %. Un quart des demandes dépasse 97 268 euros.
Recalculé le 26 août 2026
La proposition du preneur
La moitié des preneurs proposent moins de 30 000 euros : la proposition médiane du preneur se situe ainsi légèrement en deçà du loyer médian en cours (33 280 euros). L'intervalle médian des prétentions s'étend donc de 30 000 à 52 800 euros.
Recalculé le 26 août 2026
La fixation par le juge
La moitié des décisions fixent un loyer inférieur à 37 566 euros. Ce montant représente 71 % de la demande médiane du bailleur (52 800 euros), dépasse de 25 % la proposition médiane du preneur (30 000 euros) et de 13 % le loyer médian en cours (33 280 euros).
Recalculé le 26 août 2026
Où se place le loyer judiciaire entre les deux prétentions
Sur un axe qui va de la proposition du preneur à la demande du bailleur, le loyer fixé ne tombe pas au milieu.
Sur l'ensemble de la cohorte, l'intervalle médian va de 30 000 à 52 800 euros et le loyer médian fixé s'établit à 37 566 euros : il se situe à environ un tiers du chemin entre la position du preneur et celle du bailleur, en deçà du partage par moitié.
Le constat résiste au changement d'échelle. En ventilant la cohorte par tranche de loyer demandé, la position du loyer fixé dans l'intervalle des prétentions reste comprise entre 17 % et 45 % :
| Tranche de loyer demandé | Décisions | Proposé (médiane) | Fixé (médiane) | Demandé (médiane) | Position |
|---|---|---|---|---|---|
| Moins de 25 000 € | 75 | 9 463 € | 11 025 € | 16 186 € | 23 % |
| 25 000 à 50 000 € | 119 | 21 716 € | 26 400 € | 36 000 € | 33 % |
| 50 000 à 75 000 € | 73 | 32 100 € | 44 103 € | 58 974 € | 45 % |
| 75 000 à 100 000 € | 46 | 45 325 € | 58 186 € | 87 890 € | 30 % |
| 100 000 à 125 000 € | 23 | 59 600 € | 77 171 € | 115 830 € | 31 % |
| 150 000 à 175 000 € | 14 | 81 128 € | 94 002 € | 158 663 € | 17 % |
Aucune tranche n'atteint le milieu de l'intervalle. Autrement dit, dans le contentieux de la fixation, la position du preneur est celle dont l'issue se rapproche le plus.
Précision de lecture : la position est calculée en rapprochant, au sein de chaque groupe, la médiane du loyer fixé à celles des deux prétentions. Il ne s'agit donc pas de la position moyenne observée décision par décision, que les données agrégées ne permettent pas de calculer — les cinq décisions citées en fin de rapport le montrent, leurs positions individuelles s'étalant de 16 % à 72 %. La convergence des résultats sur six tranches de montants indépendantes rend en revanche le sens de l'écart robuste, même si son niveau exact ne l'est pas.
Le loyer fixé selon que le déplafonnement est retenu ou non
Le déplafonnement est retenu dans 214 des 390 décisions où la question est tranchée, soit 55 %. La médiane du loyer fixé s'établit à 39 685 euros lorsque le plafonnement est écarté, contre 36 371 euros lorsqu'il est maintenu, soit un écart de 9 %.
- 036 371
- 139 685
Recalculé le 26 août 2026
L'écart de 9 % entre les deux médianes de loyer fixé dit peu de chose à lui seul : il pourrait tenir à ce que les affaires où le déplafonnement est retenu portent sur des locaux plus chers. Les données écartent cette lecture. Les deux groupes partent de positions quasi identiques :
| Médiane | Déplafonnement retenu (214) | Plafonnement maintenu (176) |
|---|---|---|
| Loyer en cours | 32 822 € | 35 126 € |
| Loyer proposé par le preneur | 29 635 € | 31 236 € |
| Loyer demandé par le bailleur | 52 800 € | 53 626 € |
| Loyer fixé par le juge | 39 685 € | 36 371 € |
Le loyer en cours, la proposition du preneur et la demande du bailleur sont, aux arrondis près, les mêmes de part et d'autre — légèrement plus élevés, même, dans le groupe où le plafonnement est maintenu. Seul le résultat diverge, et il diverge dans les deux dimensions mesurées :
- Par rapport au loyer en cours : la fixation représente une hausse d'environ 21 % lorsque le déplafonnement est retenu, contre 4 % lorsqu'il est écarté.
- Par rapport à l'intervalle des prétentions : le loyer fixé se situe à 43 % du chemin vers la demande du bailleur dans le premier cas, contre 23 % dans le second.
C'est donc avec la qualification de déplafonnement, et non avec le niveau du loyer ou l'ampleur de la demande, que les deux groupes se séparent. Les motifs qui l'emportent sont détaillés ci-après.
Le corpus ne renseigne la question du déplafonnement que dans 390 des 413 décisions ; les 23 restantes sont exclues de cette comparaison.
Les motifs de déplafonnement retenus
Le corpus enregistre le motif effectivement retenu par la décision, non l'ensemble des motifs plaidés : ce classement dit ce qui emporte le déplafonnement, non ce qui a le plus de chances de prospérer. La durée effective du bail supérieure à douze ans arrive nettement en tête avec 100 occurrences, devant la monovalence du local (52) et la modification notable des facteurs locaux de commercialité (41). Viennent ensuite la modification notable des caractéristiques du local (15), la clause contractuelle écartant le plafonnement (9) et la modification notable des obligations des parties (6). Une même décision pouvant retenir plusieurs motifs, le total des occurrences (230) excède le nombre de décisions où le déplafonnement est acquis.
- Durée effective > 12 ans100 (43 %)
- Monovalence du local52 (23 %)
- Modification notable des facteurs locaux de commercialité41 (18 %)
- Modification notable des caractéristiques du local15 (7 %)
- Clause contractuelle écartant le plafonnement9 (4 %)
- Modification notable des obligations des parties6 (3 %)
- Autre motif4 (2 %)
- Modification notable de la destination3 (1 %)
Recalculé le 26 août 2026
La méthode de détermination de la valeur locative retenue par le juge
La comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage domine largement : 253 des 347 décisions qui explicitent une méthode la retiennent, soit près de trois sur quatre. La méthode hôtelière forme le second ensemble avec 42 décisions, liées à la monovalence des locaux concernés. La moyenne pondérée (6) et la méthode par les recettes (3) sont résiduelles ; la capitalisation du revenu et la reconstitution du coût, quoique répertoriées parmi les méthodes possibles, n'apparaissent dans aucune décision de la cohorte. 38 décisions ne précisent aucune méthode.
- Comparaison (prix pratiqués dans le voisinage)253 (73 %)
- Méthode hôtelière42 (12 %)
- Non précisée38 (11 %)
- Moyenne pondérée6 (2 %)
- Autre méthode5 (1 %)
- Méthode par les recettes3 (1 %)
Recalculé le 26 août 2026
Le loyer fixé par siège de juridiction
Paris rassemble 113 des 247 décisions dont le siège est identifié, soit près de la moitié. Les niveaux affichés ne mesurent pas la sévérité des juridictions : ils reflètent d'abord la nature et la taille des locaux portés devant chaque siège. Ils se lisent comme une cartographie du contentieux, non comme un barème régional.
Paris concentre 40 % du volume cumulé — plus de trois fois Bordeaux. Loyer fixé (médiane) s'étire de 2 451 € (Caen) à 55 559 € (Lille).
- Nombre de décisions
- taille du cercle · 8 → 113
- Loyer fixé (médiane)
- teinte du cercle · 2 451 € → 55 559 €
Recalculé le 26 août 2026
Le même partage d'un siège à l'autre
Les niveaux de loyer varient fortement d'un siège à l'autre, ce qui était attendu. La position du loyer fixé dans l'intervalle des prétentions, elle, varie beaucoup moins : elle reste comprise entre 19 % et 43 % dans les sept sièges qui réunissent au moins 14 décisions.
| Siège | Décisions | Proposé (médiane) | Fixé (médiane) | Demandé (médiane) | Position |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 113 | 33 942 € | 41 500 € | 59 984 € | 29 % |
| Bordeaux | 29 | 26 900 € | 33 876 € | 44 000 € | 41 % |
| Aix-en-Provence | 24 | 29 958 € | 36 891 € | 54 258 € | 29 % |
| Lyon | 18 | 15 586 € | 24 191 € | 35 604 € | 43 % |
| Rennes | 17 | 28 983 € | 36 574 € | 55 000 € | 29 % |
| Bobigny | 14 | 19 396 € | 23 920 € | 40 000 € | 22 % |
| Versailles | 14 | 39 905 € | 47 533 € | 79 238 € | 19 % |
Paris, qui rassemble à lui seul 113 des 247 décisions localisées, se situe à 29 %, très près de la valeur d'ensemble. Aucun siège n'atteint le partage par moitié.
L'intérêt de cet indicateur tient à ce qu'il est insensible à l'échelle des montants : il se comporte de la même manière à Versailles, où le loyer médian fixé atteint 47 533 euros, et à Lyon, où il tombe à 24 191 euros.
Le siège n'est identifié que pour 247 des 413 décisions et mélange tribunaux judiciaires et cours d'appel. Le corpus comporte par ailleurs, à Caen, 18 décisions dont les montants (loyer fixé médian à 2 451 euros) sont manifestement exprimés sur une base mensuelle et non annuelle : elles sont écartées du tableau ci-dessus, sans que cela affecte l'indicateur de position, qui reste à 31 % pour ce siège.
Évolution annuelle du loyer fixé
La médiane du loyer fixé reste stable sur les quatre premières années : 36 985 euros en 2022, 38 185 en 2023, 36 960 en 2024, 33 915 en 2025. Le point 2026, à 45 422 euros, est à lire avec réserve : il porte sur une année incomplète et sur 76 décisions. La cohorte se répartit en 30 décisions pour 2022, 23 pour 2023, 95 pour 2024, 189 pour 2025 et 76 pour les huit premiers mois de 2026 ; cette progression traduit la constitution progressive du corpus, non une augmentation du contentieux de la fixation.
Recalculé le 26 août 2026
Cinq décisions, cinq positions dans l'intervalle
Ces cinq décisions ont été lues une à une : toutes portent bien sur une fixation de loyer de renouvellement où le déplafonnement a été retenu. Elles ne constituent pas une sélection d'arrêts de principe et leur présence ici n'emporte aucun jugement sur leur portée. Leur intérêt est de montrer sur pièces ce que les médianes dissimulent : la position du loyer fixé dans l'intervalle des prétentions y va de 16 % à 72 %, alors que les valeurs de groupe tiennent dans une fourchette de 19 % à 45 %. La dispersion individuelle est donc bien plus large que ne le suggèrent les agrégats.
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Commencer l'essai gratuitRecalculé le 26 août 2026
Construction de la cohorte. Le corpus en matière de baux commerciaux compte près de 17 000 décisions, dont environ 920 portent sur une fixation de loyer. Parmi elles, 696 renseignent simultanément le loyer demandé, le loyer proposé par le preneur et le loyer fixé : c'est la condition sans laquelle l'écart entre les trois ne peut être mesuré. Un seuil de fiabilité des données a ensuite été appliqué, ramenant la cohorte à 413 décisions.
Contrôle de sensibilité. Les mêmes mesures conduites sur l'ensemble des 696 décisions, sans seuil de fiabilité, donnent des médianes de 33 700 euros pour la proposition du preneur, 43 430 euros pour le loyer fixé et 60 000 euros pour la demande du bailleur, soit une position de 37 % au lieu de 33 %. L'ordre de grandeur et le sens du résultat sont donc insensibles au seuil retenu.
Ce que les données ne permettent pas de dire.
- La position décision par décision. Les montants s'agrègent, mais le rapport entre trois montants d'une même décision ne constitue pas une donnée du corpus. Toutes les positions citées rapprochent donc des médianes de groupe, non des écarts individuels moyennés.
- L'incidence de l'expertise judiciaire. Le corpus ne relève pas, comme donnée distincte, les affaires où une expertise a été ordonnée. La recherche en plein texte ne permet pas d'y suppléer : le mot « expertise » apparaît dans 97 % des décisions, ce qui le rend inutilisable comme critère de partage. Cet axe est donc resté hors de portée.
- La révision triennale. Moins d'une trentaine de décisions de révision triennale réunissent les trois prétentions. Ce nombre ne permet aucune comparaison fiable avec le renouvellement, et le rapport n'en propose pas.
- Le taux de succès des motifs de déplafonnement. Le corpus enregistre le motif retenu, non les motifs écartés : on connaît ce qui emporte la décision, non ce qui a le plus de chances d'y parvenir.
Unités. Les montants sont majoritairement exprimés en loyer annuel, mais quelques décisions retiennent une base mensuelle sans que le corpus l'indique. Les niveaux absolus doivent donc être lus avec prudence, particulièrement au niveau d'un siège isolé. L'indicateur de position, qui est un rapport, n'est pas affecté par cette hétérogénéité.
Périmètre temporel. Les décisions couvrent 2022 à 2026, l'année 2026 étant par construction incomplète. La progression du nombre de décisions par année reflète l'alimentation du corpus et non le volume réel du contentieux.
Date d'arrêt des chiffres. Le corpus s'enrichit en continu : les valeurs de ce rapport ont été arrêtées au 26 août 2026. Un recalcul ultérieur déplacera légèrement les effectifs et les médianes, sans que les écarts décrits ici en soient affectés.
Ce rapport a été produit avec l'assistance d'une intelligence artificielle générative, sous la direction scientifique de Christophe Quézel-Ambrunaz.
Les chiffres et indicateurs sont calculés à partir du corpus Themia ; les interprétations restent à la charge du lecteur. Les références jurisprudentielles citées ont vocation à être vérifiées avant tout usage professionnel.
Le loyer acquitté au jour de la demande est renseigné dans 358 des 413 décisions. La moitié des baux en litige portent un loyer inférieur à 33 280 euros ; un quart se situe sous 18 010 euros et un quart au-dessus de 66 106 euros. C'est la référence par rapport à laquelle se mesure l'enjeu du procès.