Déplafonnement du loyer renouvelé : motifs retenus, loyers fixés

Sur les 790 décisions de la cohorte qui tranchent expressément la question, 411 retiennent le déplafonnement et 379 maintiennent le plafonnement — soit 52,0 % contre 48,0 %.

Le chiffre demande une précaution immédiate : il ne dit pas qu'un bail sur deux est déplafonné. Il dit qu'une fois le litige porté devant le juge saisi de la fixation du loyer, les deux issues sont à peu près également fréquentes. Les renouvellements amiables, où le plafonnement s'applique sans discussion, sont par construction absents du corpus.

Deux ensembles se dégagent de cette répartition.

Les motifs qui se constatent sur les pièces du bail — durée effective supérieure à douze ans, monovalence du local, clause écartant le plafonnement — portent 70,7 % des motifs retenus.

Les quatre cas de modification notable de l'article R. 145-3, qui supposent d'établir la modification puis son incidence sur la valeur locative, en portent 26,4 %. Cette part tient presque entièrement à la modification des facteurs locaux de commercialité : à elle seule, elle pèse plus que les modifications des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des obligations des parties réunies.

Une vingtaine de décisions retiennent deux motifs à la fois.

Le loyer annuel fixé par le juge s'établit à 44 000 € en médiane sur l'ensemble des décisions où il est connu. Le partage selon l'issue du plafonnement :

• Déplafonnement retenu — médiane 46 000 € ; un quart des décisions fixent moins de 25 167 €, un quart plus de 97 794 €
• Plafonnement maintenu — médiane 38 482 € ; un quart moins de 22 128 €, un quart plus de 72 188 €

L'écart médian est de 19,5 %. Il se lit pour ce qu'il est : une comparaison entre deux populations de locaux distinctes, non l'écart entre deux loyers pour un même bail. Le loyer plafonné de référence n'étant pas connu, le supplément obtenu dossier par dossier n'est pas mesurable.

Les demandes suivent le même ordre : médiane de 64 000 € lorsque le déplafonnement est retenu, 54 570 € lorsque le plafonnement est maintenu. Rapporté à la demande, le loyer fixé représente 71,9 % dans le premier cas et 70,5 % dans le second.

Le loyer fixé varie enfin selon le motif retenu (médiane, en montant annuel) :

• Clause contractuelle écartant le plafonnement — 95 608 € (26 décisions)
• Modification notable des caractéristiques du local — 64 050 € (22)
• Monovalence du local — 47 394 € (104)
• Modification notable des facteurs locaux de commercialité — 44 000 € (79)
• Durée effective supérieure à douze ans — 42 300 € (191)

L'ordre des montants est presque l'inverse de celui des fréquences : le motif le plus fréquent, la durée du bail, accompagne les loyers les plus modestes ; la clause écartant le plafonnement, la plus rare des cinq, se rencontre sur des baux dont le loyer médian est plus du double.

Rapporté aux seules décisions dont l'issue est connue, le taux de déplafonnement varie sensiblement d'un ressort à l'autre :

• Caen — 86 % (19 sur 22)
• Nanterre — 69 % (11 sur 16)
• Aix-en-Provence — 66 % (23 sur 35)
• Bordeaux — 66 % (40 sur 61)
• Toulouse — 63 % (12 sur 19)
• Nice — 61 % (11 sur 18)
• Bobigny — 60 % (12 sur 20)
• Lyon — 53 % (17 sur 32)
• Paris — 48 % (125 sur 260)
• Montpellier — 44 % (8 sur 18)
• Versailles — 43 % (13 sur 30)
• Rennes — 36 % (10 sur 28)

L'amplitude est large, mais les effectifs commandent la réserve : seul Paris dépasse la centaine de décisions, et un ressort à vingt décisions bascule de dix points au gré de deux dossiers. Le classement s'entend comme une indication de tendance, non comme une hiérarchie de sévérité entre juridictions : il dépend aussi de la composition locale du contentieux, un ressort où les baux de plus de douze ans sont surreprésentés déplafonnant plus souvent sans que ses juges retiennent un critère différent.

Le degré de juridiction, en revanche, ne change presque rien. Les tribunaux judiciaires retiennent le déplafonnement dans 53,5 % des cas (262 sur 490), les cours d'appel dans 49,7 % (149 sur 300).

Quatre observations se dégagent.

1. Le déplafonnement n'est pas, devant le juge, l'exception qu'annonce le principe. Il l'emporte dans 52 % des décisions qui tranchent la question.

2. Les motifs qui se démontrent par les seules pièces du bail dominent. La durée effective supérieure à douze ans porte à elle seule plus de quatre motifs retenus sur dix ; elle s'établit par le bail, ses avenants et le décompte de la tacite prolongation, sans expertise sur la valeur locative.

3. Les cas de modification notable de l'article R. 145-3 pèsent peu, sauf la commercialité. Modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des obligations des parties réunies : 9 % des motifs retenus. La modification des facteurs locaux de commercialité, seule, en porte 17 %.

4. L'écart de loyer est mesurable mais modéré. Le loyer médian fixé après déplafonnement dépasse de 19,5 % celui fixé sous plafond, et le juge retient dans les deux cas environ 70 % du loyer demandé.