Baux commerciaux
Résiliation du bail commercial aux torts du bailleur
Lorsque le preneur invoque le manquement du bailleur pour obtenir la résiliation, la moitié des sommes qui lui sont allouées à titre de dommages-intérêts restent inférieures à 17 100 €, soit environ le tiers de ce qu'il demande. Sur 202 décisions de fond rendues entre 2022 et 2026 par les cours d'appel et les tribunaux judiciaires, le rapport recense les fondements de la résiliation, la nature des manquements reprochés au bailleur et les montants alloués au preneur.
Le manquement du bailleur comme fondement de la résiliation
Le contentieux de la résiliation du bail commercial est le plus souvent présenté à l'initiative du bailleur, qui poursuit la résiliation aux torts du preneur pour impayés de loyers, défaut d'assurance ou non-respect de la clause de destination. Ce rapport prend le contrepoint : il isole les décisions dans lesquelles c'est le manquement du bailleur qui est invoqué comme motif de résiliation — défaut de délivrance, obligation de travaux, atteinte à la jouissance paisible.
La cohorte réunit 202 décisions de fond rendues entre 2022 et 2026, dont 126 par une cour d'appel et 76 par un tribunal judiciaire. Le nombre de décisions annuelles progresse sur la période (20 en 2022, 31 en 2023, 40 en 2024, 74 en 2025) ; l'année 2026, incomplète à la date d'arrêté du corpus, n'est pas interprétée en tendance.
Trois axes structurent l'analyse : le fondement juridique sur lequel la résiliation est demandée, la nature des manquements reprochés au bailleur, et les dommages-intérêts demandés puis effectivement alloués au preneur.
Fondement juridique de la résiliation demandée
- Résiliation judiciaire56 (51 %)
- Clause résolutoire33 (30 %)
- Congé triennal / à échéance10 (9 %)
- Résiliation en procédure collective4 (4 %)
- Résiliation amiable3 (3 %)
- Autre résiliation légale2 (2 %)
- Résiliation unilatérale par notification1 (1 %)
Recalculé le 28 août 2026
Typologie des manquements reprochés au bailleur
Les manquements invoqués se rattachent aux obligations fondamentales du bailleur : délivrer un local conforme à sa destination, en assurer l'entretien et garantir au preneur une jouissance paisible. En recensant les thèmes présents dans le texte des décisions de la cohorte — thèmes non exclusifs, plusieurs pouvant coexister dans une même affaire —, la répartition suivante se dessine :
- Obligation de délivrance : évoquée dans 85 % des décisions. C'est le socle du contentieux — la remise d'un local impropre à l'usage convenu, non conforme ou affecté de désordres.
- Travaux : présents dans 84 % des décisions. Le débat porte fréquemment sur la charge des travaux et l'inexécution, par le bailleur, des réparations qui lui incombent.
- Réparations : dans près d'une décision sur deux (48 %), au titre du défaut d'entretien de la chose louée.
- Atteinte à la jouissance paisible : la garantie de jouissance paisible est discutée dans environ une décision sur trois (31 %).
- Infiltrations et désordres matériels : mentionnés dans un quart des décisions (25 %), signe récurrent d'un local dégradé ou insalubre.
Les trois registres se recoupent largement : le défaut de délivrance d'un local conforme se matérialise souvent par des travaux non exécutés et par une jouissance troublée. À noter que les demandes tendant spécifiquement à l'exécution de travaux à la charge du bailleur ou à la mise en jeu de sa garantie forment un contentieux distinct, qui ne recoupe qu'exceptionnellement les affaires où la résiliation elle-même est demandée aux torts du bailleur.
Lorsque le preneur chiffre une demande de dommages-intérêts au titre de la résiliation, les montants présentent une forte dispersion, et l'écart entre ce qui est demandé et ce qui est alloué est marqué.
Ce que le preneur demande (120 demandes chiffrées dans la cohorte) :
- La moitié des demandes dépassent 50 600 €.
- Un quart restent sous 17 700 € ; trois quarts sous 142 500 €.
- Une demande sur dix excède 420 000 €.
Ce que le juge alloue (77 sommes allouées dans la cohorte) :
- La moitié des sommes allouées sont inférieures à 17 100 €.
- Un quart n'excèdent pas 5 000 € ; trois quarts restent sous 70 000 €.
- Une décision sur dix alloue plus de 263 000 €.
La somme allouée médiane représente ainsi environ un tiers de la somme demandée médiane. La résiliation aux torts du bailleur donne ainsi lieu à des indemnisations réelles pour le preneur, mais nettement inférieures aux prétentions, et dont l'éventail va de quelques milliers d'euros à plusieurs centaines de milliers selon l'ampleur du préjudice d'exploitation établi (perte de fonds, pertes d'exploitation, frais de réinstallation).
Exemples de décisions de la cohorte
Six décisions récentes de la cohorte, à titre d'illustration. Chaque lien ouvre la décision dans Themia.
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Commencer l'essai gratuitRecalculé le 28 août 2026
Ce rapport a été produit avec l'assistance d'une intelligence artificielle générative, sous la direction scientifique de Christophe Quézel-Ambrunaz.
Les chiffres et indicateurs sont calculés à partir d'un corpus de décisions de fond (cours d'appel et tribunaux judiciaires) publiées entre 2022 et 2026 ; l'année 2026 est incomplète. La cohorte se limite aux décisions où le manquement du bailleur est identifié comme motif de résiliation ; elle ne rend pas compte des litiges résolus à l'amiable ni des instances non publiées. Les dénombrements thématiques (obligation de délivrance, travaux, jouissance paisible) recensent la présence d'un thème dans le texte des décisions et ne préjugent pas du manquement finalement retenu par le juge.
Les interprétations restent à la charge du lecteur. Les références citées ont vocation à être vérifiées avant tout usage professionnel.
Parmi les décisions dont le fondement de la résiliation est identifié, la résiliation judiciaire domine : elle concerne un peu plus de la moitié des affaires. Vient ensuite la clause résolutoire, présente dans environ trois décisions sur dix, puis le congé triennal ou à échéance (environ une sur dix). Les autres fondements — résiliation en procédure collective, résiliation amiable, résiliation unilatérale par notification — restent marginaux. La prédominance de la résiliation judiciaire correspond à la position du preneur qui sollicite du juge le prononcé de la résiliation aux torts du bailleur, sur le fondement des articles 1224 et suivants du Code civil.