L'indemnité d'occupation dans les baux commerciaux (2022–2026)

L'indemnité d'occupation est évoquée dans 10 723 des 17 000 décisions du corpus (63 %) : c'est l'une des questions les plus fréquentes du contentieux des baux commerciaux. Derrière un vocable unique, trois situations juridiques distinctes :

• après résiliation du bail (acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire), l'occupant sans droit ni titre doit une indemnité jusqu'à la libération effective des lieux — ce poste apparaît dans 1 687 décisions, dont 834 avec un montant supérieur à zéro ;
• pendant le maintien dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction (article L. 145-28 du code de commerce), le preneur, qui ne peut être contraint de quitter les lieux avant d'avoir reçu cette indemnité, doit une indemnité d'occupation dite statutaire — 87 décisions chiffrent positivement ce poste ;
• pendant l'instance en fixation du loyer, une indemnité d'occupation peut être due pour la période intermédiaire — 21 décisions seulement la chiffrent.

Le mode de fixation diffère radicalement entre le premier contexte, qui prend le loyer contractuel pour référence, et les deux autres, qui raisonnent sur la valeur locative, généralement diminuée d'un abattement de précarité.

Après l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire, la formule dominante fixe l'indemnité d'occupation « au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi », de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux (p. ex. TJ Évreux, 9 janv. 2026, n° 23/03430 ; CA Montpellier, 27 janv. 2026, n° 25/03169 : 3 807,69 € par mois, correspondant aux loyers et provisions sur charges). Le « prix » du maintien dans les lieux est alors, de fait, le prix du bail : le rapport entre l'indemnité et le dernier loyer s'établit à un pour un, sauf majoration expressément stipulée ou prononcée.

Sur les montants alloués supérieurs à zéro (897 occurrences) :

• un quart est inférieur à 785 € ;
• la moitié est inférieure à 1 500 € ;
• trois quarts sont inférieurs à 2 994 € ;
• un dixième dépasse 5 613 €.

Ces sommes correspondent pour l'essentiel à des mensualités, à l'image des loyers des locaux concernés ; certaines décisions liquident toutefois une somme globale pour l'ensemble de la période d'occupation, ce qui explique les valeurs hautes. Une part substantielle des demandes n'aboutit par ailleurs à aucune somme : demande rejetée, ou liquidation renvoyée à plus tard.

Lorsque le preneur se maintient dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, l'indemnité d'occupation de l'article L. 145-28 du code de commerce obéit à une autre logique : elle est déterminée d'après la valeur locative, « compte tenu de tous éléments d'appréciation », et non d'après le loyer expiré. Les juridictions rappellent que cette indemnité n'est pas soumise à la règle du plafonnement (TJ Toulon, 20 nov. 2025, n° 20/02532), que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer la valeur locative et qu'ils peuvent tenir compte de la précarité de la situation du locataire pour appliquer un abattement.

La fixation procède le plus souvent d'une expertise : prix unitaire au mètre carré pondéré déterminé par comparaison, majorations éventuelles, puis abattement de précarité. Les décisions étudiées illustrent l'échelle des montants fixés :

• 1 590 € par mois (TJ Toulon, 20 nov. 2025, n° 20/02532) ;
• 3 022,50 € par mois, soit 36 270 € par an (TJ Nanterre, 13 janv. 2025, n° 22/05239) ;
• 20 790 € par an (TJ Bordeaux, 19 févr. 2026, n° 19/00877).

Les demandes excèdent sensiblement les sommes retenues : un quart des montants demandés dépasse 7 500 €, quand un quart des montants alloués dépasse 4 020 €. Les montants recensés mêlent mensualités et sommes annuelles ou globales, telles que les décisions les expriment.

L'abattement de précarité compense les inconvénients du maintien dans les lieux : impossibilité de réaliser des travaux de modernisation, cession du fonds rendue impraticable, incertitude sur la date de départ. Son application et son taux relèvent de l'appréciation souveraine des juges du fond ; aucun texte n'en fixe le montant.

Sur les 87 décisions chiffrant positivement une indemnité d'occupation dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, 50 (57 %) abordent la précarité de l'occupation. Les taux observés dessinent une pratique nette :

• 10 % est le taux d'usage, retenu en l'absence de circonstances particulières : TJ Nanterre, 13 janv. 2025, n° 22/05239 (écartant le taux de 20 % proposé par l'expert, jugé « non conforme aux usages ») ; TJ Nanterre, 11 juin 2025, n° 22/07130 (écartant une demande à 45 %) ; TJ Toulon, 20 nov. 2025, n° 20/02532 (« abattement d'environ 10 % ») ; CA Versailles, 2 mars 2023, n° 22/00520 (10 % confirmé, le taux de 30 % étant refusé faute de « situation particulièrement périlleuse ») ;
• les décisions évoquent des abattements « classiques de 10 et quelquefois 15 % » pour les situations courantes ;
• des taux supérieurs sanctionnent la durée anormale de la procédure : 20 à 25 % évoqués pour des procédures de onze à douze ans, 20 % retenus après neuf années de maintien dans les lieux (TJ Paris, 29 janv. 2026, n° 23/02670) et un abattement qualifié d'exceptionnel de 30 % après quinze ans de procédure (TJ Bordeaux, 19 févr. 2026, n° 19/00877) ;
• l'abattement n'est toutefois pas automatique : il est écarté lorsque le maintien dans les lieux ne cause au preneur aucun préjudice caractérisé (TJ Albertville, 27 févr. 2026, n° 22/00205 ; CA Chambéry, 20 janv. 2026, n° 23/00547).

Dans trois des cinq décisions où un taux supérieur à l'usage était demandé (20 %, 30 %, 45 %), la juridiction l'a ramené à 10 %.

L'indemnité d'occupation due pour la période intermédiaire de l'instance en fixation du loyer demeure marginale dans le corpus : 21 décisions seulement la chiffrent, ce qui interdit toute statistique robuste. Les montants observés s'étagent pour l'essentiel entre quelques centaines et quelques milliers d'euros — la moitié des montants alloués se situe au-dessous d'environ 3 700 € —, selon la même logique que le contentieux de l'éviction : référence à la valeur locative, le cas échéant diminuée d'un abattement, et fixation année par année pour la période intermédiaire lorsque celle-ci s'étire sur plusieurs exercices.

Le rapport entre l'indemnité d'occupation et le dernier loyer ne peut être mesuré en série : les décisions qui chiffrent l'indemnité d'occupation rappellent très rarement le montant du loyer en cours, et inversement. Le corpus permet néanmoins de répondre, contexte par contexte :

• après résiliation, l'indemnité est le plus souvent fixée au montant même du loyer et de ses accessoires : le rapport est de un pour un, sans abattement ;
• dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, la référence n'est pas le loyer expiré mais la valeur locative, non soumise à la règle du plafonnement, diminuée de l'abattement de précarité — 10 % en pratique courante. Lorsque la valeur locative excède le loyer plafonné du bail expiré, le « prix » du maintien dans les lieux peut donc dépasser le dernier loyer malgré l'abattement ;
• pendant l'instance en fixation du loyer, la même référence à la valeur locative prévaut.

L'abattement de précarité ne s'applique donc jamais au loyer : il s'applique à la valeur locative, et seulement dans les contextes où celle-ci sert de référence.